中國的房產(chǎn)中介發(fā)展史中，如果要尋找一家具有劃時代意義的公司，那么它就是貝殼。

貝殼的代表性不在于其體量，而是因為它引領(lǐng)行業(yè)規(guī)則。在偌大的房產(chǎn)市場上，中介行業(yè)過去一直是“草莽江湖”，誕生了無數(shù)造富神話，也給買家留下坑蒙拐騙的不良印象。貝殼ACN模式（經(jīng)紀(jì)人合作模式）的橫空出世，則一舉改變經(jīng)紀(jì)人的收益分配，重塑整個中介行業(yè)面貌。

在創(chuàng)始人左暉辭世之前，貝殼的活力和進(jìn)取心都表明了它對主宰中介行業(yè)話語權(quán)的渴望。然而隨著今年左暉的離世，貝殼的新病舊患一齊發(fā)作——老毛病：居高不下的付傭率導(dǎo)致虧損；新挑戰(zhàn)：2021年房地產(chǎn)市場的一系列變動。

直觀表現(xiàn)就是股價暴跌，從2020年12月31日的61.54美元/股（約393.9元/股），到今年10月28日的19.65美元/股（約125.76元/股），已然跌破了20美元/股（約128元/股）的發(fā)行價。緊接著老東家融創(chuàng)減持，以及貝殼不得不裁員度過今冬。

貝殼在資本市場的不如意，一方面離不開大環(huán)境的客觀因素，另一方面也是拜其獨特的ACN模式所賜，深度改造中介行業(yè)以后，貝殼換來了市場規(guī)模，但付出的代價卻是高額付傭成本和壟斷疑云。

如今，沒有了左暉，彭永東帶領(lǐng)的貝殼能扛過這輪周期嗎？

二手房啞火，新房“盛筵難再”

11月9日，貝殼公布三季度財報，報告期內(nèi)貝殼實現(xiàn)營收181億元，同比下降11.9%；凈虧損17.66億元。

貝殼的收入來自三個板塊：二手房、新房、家裝業(yè)務(wù)。三季報顯示，貝殼二手房交易服務(wù)的凈收入為61億元，同比下降31%，這正是虧損的主因。

二手房收入縮減的背后是交易額低迷——三季度貝殼二手房GTV為3782億元，同比下滑34.3%。

在房住不炒的基調(diào)下，2021年對于痛失靈魂人物左暉的貝殼來說，是名副其實的“生死年”。

自今年3月起，國家下發(fā)的一批文件昭示出對中介行業(yè)“重拳出擊”的決心，包括購房資金來源審查和貸款利率政策收緊，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門頒布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，以及杭州上海等地對中介的管控條文。

左暉生前曾經(jīng)樂觀估計，未來新房市場繼續(xù)萎縮，二手房還是增量市場，然而按照國家當(dāng)下的監(jiān)管力度，貝殼唯有斷臂求生，裁員收縮。

二手房業(yè)務(wù)受阻，貝殼并不能將希望寄托在新房業(yè)務(wù)上。

過去一年，房企面對“三道紅線”這柄懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，去庫存需求緊迫，帶動了貝殼的新房業(yè)務(wù)，甚至一度超越二手房的業(yè)績貢獻(xiàn)，成為增長主力軍。

比去化速度更快的卻是房企出現(xiàn)危機(jī)的速度。

10月4日晚間，花樣年披露公告稱，公司約2.06億美元的未償還票據(jù)已到期，且未于當(dāng)日付款，構(gòu)成實質(zhì)性違約。緊接著花樣年旗下的多只債券出現(xiàn)了暴跌的情況，盤中一度被臨停。

同月26日，當(dāng)代置業(yè)也發(fā)布公告，公司未能償還于10月25日到期的12.85%優(yōu)先票據(jù)的本金及應(yīng)計但未支付的利息。

事實上，從去年下半年開始，為控制房地產(chǎn)行業(yè)背后的金融風(fēng)險，一場最為嚴(yán)厲的調(diào)控就已經(jīng)轟轟烈烈展開。當(dāng)年8月，央行聯(lián)合住建部出臺“三道紅線”政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)新增債務(wù)規(guī)模；12月，央行又聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。

但是這些都沒有影響到來年的樓市，供需兩旺、高位運行的情況一直持續(xù)到六月份。2021年1-6月，全國商品房銷售金額達(dá)到9.29萬億元、銷售面積8.86億平方米等峰值。多名行業(yè)人士曾預(yù)測，若保持這一態(tài)勢，2021全年樓市銷售額本有望突破20萬億元歷史性大關(guān)。

真正讓房地產(chǎn)市場驟然轉(zhuǎn)冷的是下半年信貸政策收緊，企業(yè)端融資愈來愈困難，銷售端個人按揭貸款額度不斷縮減，這兩類開發(fā)商資金的主要入口迅速凍結(jié)，開發(fā)商流動性危機(jī)一觸即發(fā)。

11月4日，北京住建委出臺史上最嚴(yán)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法征求意見稿》，對占到房企開發(fā)資金49%的預(yù)售金嚴(yán)格監(jiān)督。

基于長年對房價持續(xù)上漲的信仰，開發(fā)商早已離不開高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式，貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，銷售規(guī)模排名前50的開發(fā)商中，截止2021年6月30日，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率能保持在70%以下的企業(yè)僅有22家。

在拉動貝殼營收的三駕馬車中，二手房、新房接連失速，至于家裝業(yè)務(wù)，想象力則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，貝殼似乎面臨一個幾乎無法掙脫的困境。

四處碰壁的經(jīng)營模式

貝殼畢竟是中介行業(yè)的龍頭老大，向家裝業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型不是貝殼最好的選擇，如果將目光放長遠(yuǎn)一點，等到樓市糾偏、房企出清完成以后，貝殼便可以尋求改變的機(jī)會和希望，比如做大市場規(guī)模，或是壓縮成本結(jié)構(gòu)。

然而這兩端對于貝殼而言都不是什么容易的事——貝殼目前已有過度規(guī)?；内厔?，涉嫌壟斷經(jīng)營。

這就不難解釋今年各地二手房交易平臺的不斷涌現(xiàn)——8月19日，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺正式上線“個人自主掛牌房源功能”；10月26日，上海房地產(chǎn)交易中心開通了“手拉手網(wǎng)簽交易服務(wù)”；深圳市新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)也于11月19日正式上線——與其說為了規(guī)范中介亂象，讓二手房源的價格更透明、信息更對稱，不如說是以官方自有平臺、繞過中介環(huán)節(jié)的方式，逐步瓦解貝殼的壟斷能力。

令人唏噓的是，貝殼曾經(jīng)對于“規(guī)則”付出大量心血。左暉的理想是將貝殼打造成一個開放平臺，規(guī)則體系對于各個經(jīng)紀(jì)人、店東一視同仁，具體而言，就是經(jīng)紀(jì)人共享房源和客源的ACN網(wǎng)絡(luò)（Agent Cooperation Network，經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）——將房地產(chǎn)交易拆分為房源錄入、房源維護(hù)、客源推薦等10個細(xì)分操作環(huán)節(jié)，參與環(huán)節(jié)的經(jīng)紀(jì)人可以分得一定比例傭金。

在行業(yè)寒冬中，這一重塑中介供給端的創(chuàng)舉正在淪為成本拖累。

財報數(shù)據(jù)顯示，貝殼二季度營收同比漲了20%，成本漲了38.6%，后者增速幾乎是前者的兩倍，當(dāng)然要“歸功”于二季度貝殼對外部中介公司支付的高額傭金。

事實上，貝殼首創(chuàng)的ACN規(guī)則，一直被詬病抬高經(jīng)紀(jì)人傭金成本支出：分蛋糕的經(jīng)紀(jì)人變多，本質(zhì)上卻沒有減少買賣兩端的交易成本。

貝殼不是要為經(jīng)紀(jì)人做慈善，它有自己的“如意算盤”——ACN模式聚集了更多的小中介品牌、經(jīng)紀(jì)人，他們手握著過去從不互享的優(yōu)質(zhì)樓盤資源，要知道在中介行業(yè)，房源就是唯一的王牌。

如果說是以攫取筍盤、打出品牌認(rèn)知為目的，ACN模式當(dāng)然是一次有效整合，因為隨著優(yōu)質(zhì)供給不斷的納入囊中，截至2020年3月,貝殼找房已經(jīng)覆蓋全國330城市53萬個小區(qū)，存量房源數(shù)量高達(dá)2.19億。

然而分給代理商和經(jīng)紀(jì)人的高傭金情況得不到改善，貝殼可能難迎扭虧為盈的那一天。

面對虧損，假如貝殼選擇提高中介抽成，作為“兩頭吃”的存在，必定招致買賣雙方的反感。

房地產(chǎn)是大宗高價的低頻交易，尤其在二手房市場，房主擁有很高的議價權(quán)，完全可以貨比三家，而買家對高昂的中介費更是敏感——不論哪一方，都不是非得選貝殼的房源。

所以說，貝殼通過ACN模式聚集再多供給，也還是無法形成真正的企業(yè)壁壘。