這兩天房地產(chǎn)市場(chǎng)很熱，但權(quán)威的聲音并不多！

　　11月11日，房地產(chǎn)板塊狂漲近6%，市值單日飆升近千億元。周四盤中，更是傳出某股份制銀行開會(huì)布置落實(shí)房地產(chǎn)貸款相關(guān)工作，其中涉及加大涉房貸款投放力度等八大要點(diǎn)。此外，還有關(guān)于沈陽市放開現(xiàn)行限購的傳聞。

　　集中釋放的利好傳聞，真實(shí)性究竟有多大？11日晚間，沈陽方面率先辟謠。此外，有機(jī)構(gòu)人士透露，從各方情況了解來看，上述八大工作要點(diǎn)中至少有兩條是假的。由此來看，上述九大傳聞中，至少有三條是假的。不過，也有銀行業(yè)人士向券商中國(guó)記者表示，上述工作要點(diǎn)中的第7點(diǎn)并不能算假。

　　那么，房地產(chǎn)板塊是否還有機(jī)會(huì)呢？一份投資者向上海某大型券商研究團(tuán)隊(duì)的“靈魂拷問”也流傳出來。分析人士認(rèn)為，從目前的情況來看，信貸政策的糾偏可能會(huì)持續(xù)進(jìn)行，但這并不意味著政策逆轉(zhuǎn)，目前可能仍然只是估值修復(fù)階段。

　　九大傳聞，三條有假？

　　11月11日，房地產(chǎn)指數(shù)大漲近6%，板塊市值增長(zhǎng)近千億。市場(chǎng)氣氛熾熱，這種行情近半年以來也極為少見。

　　盤中，市場(chǎng)突然傳出：一家股份制銀行總行剛剛開完大會(huì)，布置落實(shí)房地產(chǎn)貸款相關(guān)工作。要點(diǎn)如下：

　　1)加大涉房貸款投放力度；

　　2)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備；

　　3)并購貸款不計(jì)入三道紅線

　　4)加快投放按揭貸款

　　5)加強(qiáng)貸后管理

　　6)展期不算違約

　　7)預(yù)售資金監(jiān)管有特殊需求的，由銀行向央行申請(qǐng)后可以使用

　　8)巡視組檢查事項(xiàng)新內(nèi)容：是否積極投放房地產(chǎn)行業(yè)貸款

　　11日早盤，一度還傳出沈陽放開限購的消息?？偣布悠饋?，房地產(chǎn)市場(chǎng)有9條利好傳聞。那么，其真實(shí)性究竟如何呢？

　　首先來看放開限購的消息，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞消息，沈陽市房產(chǎn)局正式回復(fù)：“近日，網(wǎng)傳沈陽市解除限購、限售等政策。經(jīng)查，沈陽仍執(zhí)行現(xiàn)行限購、限售等政策，未發(fā)生改變，希望廣大市民不信謠、不傳謠?！?/p>

　　其次，有機(jī)構(gòu)表示，從各方了解的情況來看，市場(chǎng)對(duì)于上述傳聞可能存在一些誤解。上述第7條和第8條都是假消息。此外，開發(fā)貸看項(xiàng)目情況和企業(yè)情況，民企還是比較難，項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的還有可能。由此來看，上述9大傳聞至少有3條是假的。那么，實(shí)際情況是啥？

　　券商中國(guó)記者向一家股份制銀行深圳分行的風(fēng)控人士求證時(shí)，得到的答復(fù)是：從加大涉房貸款投放力度來看，近期的確有應(yīng)放盡放的要求，總行在開會(huì)時(shí)的口風(fēng)也已經(jīng)發(fā)生了變化。并購貸不并入三條紅線、加快按揭、加強(qiáng)貸后管理確有其事。而貸款展期其實(shí)是技術(shù)處理，還是得看企業(yè)質(zhì)量?，F(xiàn)在的要求是：確保項(xiàng)目?jī)?yōu)先，不要老盯著企業(yè)，特別是一些還未暴露風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)。

　　他特別指出，第7條嚴(yán)格意義上不能完全算假消息。由當(dāng)?shù)刈〗?、政法委和銀保監(jiān)局共同出面，預(yù)售資金大部分會(huì)被要求劃入這幾方(包括銀行在內(nèi))的共管賬戶，主要也不是用于償還銀行貸款和利息，而變?yōu)橹Ц睹窆すべY、前期工程款、稅費(fèi)，以保證項(xiàng)目能竣工。這跟央行沒有啥關(guān)系。但只要公司或項(xiàng)目出了風(fēng)險(xiǎn)，住建部門會(huì)迅速召集銀行進(jìn)行相關(guān)支付。

　　來自投資者的靈魂拷問

　　面對(duì)市場(chǎng)的上漲，一份投資者向上海某大型券商研究團(tuán)隊(duì)的“靈魂拷問”也流傳出來。投資者提出了四大問題：

　　一是，我不想博弈，就想看基本面，當(dāng)前政策能有效改善基本面嗎？

　　二是，小企業(yè)可以活下來了吧？

　　三是，小企業(yè)現(xiàn)在估值這么低，活下來就能重估，抄底去？

　　四是，產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)遣皇呛昧耍?/p>

　　相信，這也是全市場(chǎng)地產(chǎn)投資者需要答案的問題。

　　上述券商認(rèn)為，7月至今的政策無法阻擋負(fù)反饋，現(xiàn)在允許并購了，部分開發(fā)商可以轉(zhuǎn)危為安，但土地市場(chǎng)估計(jì)還是不行。不過，只是因?yàn)閾?dān)心爛尾而不買房的居民會(huì)開始買房，所以，基本面能改善，預(yù)計(jì)四季度銷售同比增速能階段性見底。

　　此外，他們認(rèn)為，活下來是有希望了，爛尾樓也因?yàn)轫?xiàng)目整售能得救了。那么，可以再次新增融資拿地再發(fā)展了嗎？基本沒有可能，活下來已經(jīng)不容易。更建議買大央企。小企業(yè)的報(bào)表不能保證完全呈現(xiàn)給大家的，究竟有多少問題，活下來后還剩什么，是不是估值低，也真的不知道。從基本面總量來看，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)總開工量仍然下滑，暫時(shí)還不會(huì)改善，因此，估值有因素仍大于業(yè)績(jī)。

　　長(zhǎng)江證券也表示，“收并購的定向融資支持”本質(zhì)上涉及兩個(gè)層面，一是標(biāo)的項(xiàng)目附帶債務(wù)是否算在三條紅線之內(nèi)，二是更定向的并購貸款是否也算在內(nèi)，前者可能更關(guān)鍵，后者仍繞不過銀行的貸款集中度政策。如果收并購涉?zhèn)徽挤科笮略鰝鶆?wù)指標(biāo)，那么這顯然是一種超預(yù)期的金融支持，可以解決當(dāng)前市場(chǎng)的兩個(gè)難題，一是有能力的房企束手束腳，二是缺錢的想縮表的房企缺乏買家，資產(chǎn)端的“流動(dòng)性”將得到緩解，高信用房企可以“做大”，風(fēng)險(xiǎn)類房企可以“活下去”。

　　還有三個(gè)季度的時(shí)間窗？

　　那么，房地產(chǎn)板塊的行情是否可以持續(xù)？長(zhǎng)江證券認(rèn)為，維穩(wěn)政策正在逐步兌現(xiàn)：政策的節(jié)奏別去猜，方向和趨勢(shì)更重要。維持此前判斷，至少未來三個(gè)季度都是政策邊際寬松周期，直到明年下半年基本面邊際企穩(wěn)，政策寬松才可能會(huì)止步，或者說，行業(yè)不穩(wěn)，政策不止，維穩(wěn)框架下，托底階段與此前的壓力階段基本對(duì)稱；歷史坐標(biāo)上可能更像“2012年”，頂層大框架不會(huì)變，但框架之內(nèi)可以相機(jī)抉擇，很確定的是房地產(chǎn)金融審慎管理和地方層面因城施策，有可能的是更大力度的差別化信貸，尤其是針對(duì)換房人群。

　　當(dāng)前的政策尚未形成合力，雖然按揭恢復(fù)正常導(dǎo)致回款率改善，但主要還是解決此前的積壓?jiǎn)栴}，而銷售額同比仍顯著下降，所以回款并沒有改善，并且各地基于保交付和防風(fēng)險(xiǎn)的考慮，趨勢(shì)上仍在從嚴(yán)執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，回款并不能流暢的轉(zhuǎn)化為自由現(xiàn)金；此外，銀行和債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好的修復(fù)也還需要一個(gè)過程，所以房企信用風(fēng)險(xiǎn)的踩踏并未根本性消除，基本面在未來幾個(gè)季度下行壓力仍較大，這些均意味著政策端還將有更大尺度和更高層次的“維穩(wěn)”措施，包括按揭利率的加速下行、房企端融資的逐步修復(fù)，以及地方層面的因城施策，并且今年底兌現(xiàn)的概率正在加大。

　　申萬宏源表示，伴隨著2015年開啟的供給側(cè)改革，我國(guó)房地產(chǎn)由早期資源驅(qū)動(dòng)階段、中期杠桿驅(qū)動(dòng)階段，已進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)階段，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)加速出清后格局優(yōu)化，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)房企將獲更大發(fā)展空間。以美國(guó)為例，該國(guó)新房銷量在2005年已經(jīng)見頂，2011年新房銷量較2005年回落76%；行業(yè)重新洗牌后，龍頭整裝待發(fā)，集中度再創(chuàng)新高，2020年TOP5市占率達(dá)21.3%，較2012年提升3.6pct；2015年后龍頭估值穩(wěn)定，至今PE均值12.7倍，優(yōu)于1995-2005年時(shí)期，龍頭在盈利、估值上迎戴維斯雙擊。