恒大之后，新力控股、花樣年先后躺倒，現(xiàn)在又傳遞到來自北京的百強(qiáng)房企當(dāng)代置業(yè)。

10 月 11 日當(dāng)代置業(yè)公告，將于 10 月 25 日到期、金額約 16.2 億元的一筆美元債，尋求展期三個(gè)月，消息一出該筆債券價(jià)格在兩個(gè)交易日里暴跌超過 50%，公司其余四只美元債一并 " 斷崖 "。目前當(dāng)代置業(yè)正通過醞釀出賣物業(yè)公司、大股東承諾資金資助等措施 " 自救 "。

花樣年和當(dāng)代置業(yè)兩家百強(qiáng)房企挺不住，直接拖累近期中資房企美元債大面積跳水，尤其是有債券臨近到期的房企，如佳兆業(yè)、中國奧園、陽光城等。

目前，房地產(chǎn)的融資和監(jiān)管政策已經(jīng)開始松動(dòng)，央行 9 月底首提 " 兩維護(hù) "，部分城市房貸利率也出現(xiàn)下調(diào)信號(hào)，哈爾濱上周末更是打響救市第一槍。

16.2 億債券尋求展期

在一眾港交所中資房企中，當(dāng)代置業(yè)融資成本向來比較高，此時(shí) " 出事 " 偶然中似乎也帶著幾分必然。

根據(jù) 10 月 11 日當(dāng)代置業(yè)的公告，尋求將 2021 年 10 月 25 日到期、票息 12.85% 的優(yōu)先票據(jù)贖回 35% 后，剩余部分到期日延長(zhǎng)三個(gè)月，以改善流動(dòng)性和現(xiàn)金管理，并避免任何潛在的償付違約。向持票人的同意征求將于中歐時(shí)間 10 月 20 日下午 5 時(shí)到期。

雖然當(dāng)代置業(yè)聲稱展期是為了 " 避免違約 "，但實(shí)際上如果 10 月 25 日不能兌付，就將構(gòu)成違約。

公開資料顯示，上述 10 月 25 日到期的美元債為當(dāng)代置業(yè)在 2019 年 4 月 25 日發(fā)行，期限 18 個(gè)月，發(fā)行規(guī)模 3 億美元，息票率 12.85%。該票據(jù)由當(dāng)代置業(yè)的若干附屬公司擔(dān)保，并在新交所上市，目前剩余本金 2.5 億美元，約 16.2 億元人民幣。

受上述消息影響，11 日當(dāng)代置業(yè)開盤不到半小時(shí)跌幅 5.26%，收盤最終跌 2.12%。12 日頹勢(shì)延續(xù)，尾盤跌勢(shì)加速，最終報(bào)收?qǐng)?bào) 0.435 港元跌幅 6.25%，收出十連陰。而公司股價(jià)從絕對(duì)值看，3 港元出頭的凈資產(chǎn)目前僅有 4 毛 3，市凈率僅有 0.14。

美元債方面更是提前反應(yīng)，10 月 8 日 " 涉事 " 的 10 月 25 日到期債券就已 " 斷崖 "，從前一交易日的每 1 美元面值 95 美分跌到 75 美分，兩個(gè)休息日后的 10 月 11 日，進(jìn)一步跌到 47 美分，10 月 12 日有所回彈，但依然只有 58 美分。

其他四只 2022 年到 2024 年到期的品種跌幅更為夸張，3 只跌到 1 美元面值 30 美分以下，1 只為 32 美分。

大股東承諾支持 8 億

物業(yè)管理公司停牌

同在 10 月 11 日，公司還發(fā)出另一份公告，公司董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷和公司總裁兼執(zhí)行董事張鵬 " 最近向本集團(tuán)傳達(dá)，為支持本集團(tuán)，彼等有意向本集團(tuán)提供合共約人民幣 8 億元的股東貸款，并預(yù)期于未來兩至三個(gè)月內(nèi)完成 "。

公告同時(shí)稱，張雷將視當(dāng)代置業(yè)財(cái)務(wù)狀況適時(shí)考慮予以持續(xù)支持，" 展現(xiàn)其對(duì)本集團(tuán)之持續(xù)承諾及對(duì)本集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展堅(jiān)定不移的信心 "。

與此同時(shí)，當(dāng)代置業(yè)旗下的物業(yè)上市公司第一服務(wù)控股在 10 月 8 日就宣告停牌，以待 " 根據(jù)香港公司收購及合并守則刊發(fā)構(gòu)成本公司內(nèi)幕消息的公告 "。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)將正醞釀出售上市不到一年的物業(yè)公司 " 斷臂求生 "，同時(shí)不排除后續(xù)有更多的資產(chǎn)出售可能。

賣物業(yè)公司、大股東資金支持似乎成為近期 " 瀕危 " 房企的自救標(biāo)配。9 月 20 日，富力地產(chǎn)宣布大股東李思廉和張力出賣富力物業(yè)公司予碧桂園，與此同時(shí)將拿出 80 億港元以支持公司發(fā)展，此后這部分資金被運(yùn)用至成立合營(yíng)公司。

10 月 4 日違約的花樣年，同樣選擇了出售旗下物業(yè)公司彩生活的部分資產(chǎn)。

債券密集到期穆迪下調(diào)評(píng)級(jí)

按照當(dāng)代置業(yè)公告的說法，大股東的 8 億資金支持?jǐn)M未來兩到三個(gè)月兌現(xiàn)，加上出售資產(chǎn)回款，展期三個(gè)月到明年的 1 月 25 日，還 16.2 億元債券，似乎是可行的。

不過中國基金報(bào)記者注意到，公司在明年 2 月 26 日還有一筆 2 億美元約 13 億元人民幣的債券到期，因此就算 10 月這筆債券成功展期，明年初短短一個(gè)月內(nèi)當(dāng)代置業(yè)需要拿出近 30 億的資金償債，同樣是壓力山大。

為此，展期公告發(fā)出后，10 月 12 日穆迪第一時(shí)間將當(dāng)代置業(yè)的家族企業(yè)評(píng)級(jí)從 B2 下調(diào)至 Caa2，將其發(fā)行債券的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從 B3 下調(diào)至 Caa3，并將上述評(píng)級(jí)列入可能進(jìn)一步下調(diào)的觀察。

新交所網(wǎng)站顯示，目前當(dāng)代置業(yè)存續(xù)的美元債共計(jì) 5 筆，存續(xù)規(guī)模 13.46 億美元，平均票息為 11.58%，大幅高于行業(yè)平均水平。

今年以來，在融資收緊的環(huán)境下，當(dāng)代置業(yè)的融資成本不降反升。

公司今年半年報(bào)顯示，其財(cái)務(wù)成本由去年 6 月末的 1.67 億元上升 23.5% 至今年 6 月末的 2.06 億元。事實(shí)上，近年來當(dāng)代置業(yè)的融資成本一直居高不下，2018 年 12 月，該公司發(fā)行的一筆 1.5 億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá) 15.5%，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的亞洲紀(jì)錄。

而公司整體負(fù)債水平和負(fù)債率均比較高，2021 年上半年公司計(jì)息債務(wù)總額為 287.55 億元，較 2020 年末的 245.93 增加 16.9%。其中一年內(nèi)到期的銀行及其它借款 64.76 億元，一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù) 28.71 億元。截至今年 6 月末，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 83%，凈負(fù)債率 93%。

融資端受阻的同時(shí)，銷售端表現(xiàn)卻出現(xiàn)頹勢(shì)。2021 年 9 月，合約銷售額約 35.63 億元，環(huán)比 8 月下滑 15.4%，同比下滑 21.8%。

一眾中資房企受拖累

美元債大面積跳水

10 月 4 日花樣年控股違約，加上此次當(dāng)代置業(yè)擬展期，市場(chǎng)對(duì)中資房企美元債的擔(dān)憂急劇上升，中資房企美元債大面積跳水，少則跌幅百分之二三十，多則百分之四五十。臨近到期的美元債，成為最先被拋售的對(duì)象。

中國奧園明年 1 月 23 日到期、規(guī)模 1.88 億的美元債，10 月 4 日以來從面值 1 美元值 97 美分跌至 12 日的 75 美分附近，跌幅近 24%。2023 年 2 月到期的美元債，更從 10 月 4 日的 93 美分跌到 63 美分。

美元債出現(xiàn)明顯斷崖走勢(shì)的還有佳兆業(yè)，其今年 12 月 7 日到期的一筆規(guī)模 4 億的美元債，從 10 月 4 日的 95 美分跳水至 12 日的 75 美分。其他期限從 22 年到 25 年的幾筆債券走勢(shì)基本也一樣，普遍跌至 40 到 60 美分的區(qū)間。

此外，陽光城債券的整體跌幅也比較大，基本上近半年一年到期美元債都跌入了 40 到 60 美分檔。

花樣年控股的近十筆美元債則早已全線跌到 20 多美分區(qū)間，淪為垃圾債，基本上是在違約宣布前一兩個(gè)交易日開始下跌，短短兩個(gè)交易日 " 一步到位 "。

大面積的跳水使得部分房企采用回購來對(duì)沖，以期恢復(fù)市場(chǎng)信心。10 月 5 日以來，禹洲、德信、融信、金輝控股、弘陽等企業(yè)先后披露美元債回購計(jì)劃，但是購債規(guī)模整體上杯水車薪，難免螳臂當(dāng)車、于事無補(bǔ)。

廣州一位主做債券的投行人士向中國基金報(bào)記者表示，海外市場(chǎng)的反應(yīng)非常敏銳，一般在到期前投資者就會(huì)跟發(fā)行人保持持續(xù)溝通，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，立馬就會(huì)拋售，" 所以基本上可以看到暴跌往往發(fā)生在債券到期前一周，目前出現(xiàn)大幅跟跌的幾家都值得警惕 "。

海外美元債的暴跌也影響到了房企境內(nèi)債，10 月 12 日多家房企公司債出現(xiàn) 7% 以上的暴跌，富力地產(chǎn)、中國奧園等在列。

房地產(chǎn)監(jiān)管政策已松動(dòng)

網(wǎng)友喊話 " 不要倒在黎明前 "

房企當(dāng)前的流動(dòng)性危機(jī)，跟去年下半年以來房地產(chǎn)融資的收緊直接相關(guān)，而今年下半年以來銷售的頹勢(shì)加劇了房企的困難。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2021 年前 9 月，百強(qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售額 97881.6 億元，同比增長(zhǎng) 9.5%，增速較 1-8 月下降 1.6 個(gè)百分點(diǎn)，增速持續(xù)回落。單月來看，百強(qiáng)房企 9 月單月銷售額為 8524.4 億元，同比下降 36%，單月增速較 8 月下降 16.4 個(gè)百分點(diǎn)，單月環(huán)比下降 5.1%，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。

但近期，房地產(chǎn)融資、監(jiān)管方面的政策已經(jīng)出現(xiàn)明顯的松動(dòng)信號(hào)，有網(wǎng)友調(diào)侃房企們要再 " 多忍一下 "，" 不要倒在黎明前 "。

首先，央行在 9 月末的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)和三季度例會(huì)中均提到了 " 兩維護(hù) "，即 " 維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益 "。政策已經(jīng)由 " 從緊 " 轉(zhuǎn)向 " 維穩(wěn) "，后續(xù)可期待按揭貸款和房企信貸的寬松。

實(shí)際上局部地區(qū)房貸利率已出現(xiàn)回落信號(hào)。據(jù)證券時(shí)報(bào)，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經(jīng)在下調(diào)房貸利率，佛山 8 家當(dāng)?shù)氐闹髁縻y行中，建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行的房貸利率有所下調(diào)，農(nóng)業(yè)銀行的首套和二套房下降較多，均為 20BP。

同時(shí)，就在上周末哈爾濱市住建局聯(lián)合市自然規(guī)劃局等 8 部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。在為房企減負(fù)上，《意見》提出了包括降低預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)、加快預(yù)售資金返還、降低土地增值稅預(yù)征率、支持房企促銷活動(dòng)、降低房企拿地成本等政策。同時(shí)需求端也提出對(duì)人才、新市民給予購房補(bǔ)貼，放寬二手房公積金貸款房齡年限和降低公寓居住成本等舉措。