11月4日，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通報，對該市云昱花園和譽(yù)博府項目銷售價格明顯低于備案價行為進(jìn)行暫停網(wǎng)簽處理并責(zé)令限期整改。

這并不是監(jiān)管部門第一次對房企降價行為進(jìn)行整頓，10月以來，江蘇徐州、山東濱州、浙江湖州和湖北襄陽等多地監(jiān)管部門均對當(dāng)?shù)卮蠓祪r項目進(jìn)行檢查和勒令整改。

盡管目前房地產(chǎn)融資和政策層面釋放出了暖意，但加速銷售和回款依然是房企的當(dāng)務(wù)之急。一家華東房企營銷負(fù)責(zé)人表示，在融資渠道不暢的情況下，降價銷售成為房企“自救”的唯一辦法，“降價是回籠資金最直接、有效也是最后的出路”。

從10月至今,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一個漫長的“雙11季”，一些項目甚至打“骨折”虧本銷售，這既是房企圍繞現(xiàn)金流的一場保衛(wèi)戰(zhàn)，也是吸引人氣、快速清盤的營銷手段。同時，開發(fā)商們也通過返現(xiàn)、簽訂保密協(xié)議等“花式降價”手法躲避監(jiān)管部門的監(jiān)察以及老業(yè)主的維權(quán)。

花式降價

10月末，句容某項目價格腰斬的消息刷屏了許多南京人的朋友圈。

“原價12000元，現(xiàn)價只需5500元”、“南京東、近地鐵，總價60萬”的宣傳語一時間充斥在各種中介的微信朋友圈、抖音等社交平臺。

降價消息吸引了眾多客戶前來。多位當(dāng)天在現(xiàn)場的中介人員表示，促銷幾天，項目現(xiàn)場人山人海，許多從南京、連云港、南通趕來的中介和客戶涌入現(xiàn)場。

一位看房的市民描繪了當(dāng)時的場景：現(xiàn)場都是客戶和中介，銷售特別忙，一個銷售要同時接待七八組客戶，幾乎是流水線操作，看完樣板間，銷售問看中哪棟、哪層后，用手機(jī)查還剩下幾套房源，直接報底價?！百I不買？不買下一個”。

句容一家連鎖中介負(fù)責(zé)人陳文告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，光是他一人就在4天內(nèi)賣出了4套房子，他還不是店里業(yè)績最好的。“這個項目10月27日開始搞特價，30日中午就賣完了。4棟樓不到4天就售罄了”。

不過他也透露，實際的優(yōu)惠力度遠(yuǎn)沒有宣傳的那么大。雖然項目在2017年一期首開時，銷售價格為12000元/平方米，但一期價格高是因為精裝修帶地暖和中央空調(diào)，現(xiàn)在賣的是二期，5500元/平方米是毛坯房的價格?！爸懊鲀r格8000多元，并沒有各種渠道宣傳的12000元腰斬那么夸張。”

并且，很多購房者的成交價格其實都超過了6000元/平方米。27日活動第一天，均價在5500元/平方米左右，確實有人用宣傳價格買到了房源，但之后幾天，開發(fā)商每天都會加價4%。這意味著多一天，總價要多付兩三萬塊錢。陳文介紹，這也使得很多客戶忍不住都在現(xiàn)場掏了錢。因為第二天再來就更貴了，不給你思考的時間。

“新盤的降價活動開始一兩天是最便宜的，把人吸引過來后，價格就抬升了?！币幻B鎖中介店員李蕾告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，該項目4棟樓售罄后，附近的樓盤也放出降價消息。“原價1萬3，現(xiàn)在單價不到7000”的宣傳吸引了眾多客戶前往。

李蕾表示，自己的一個客戶確實在10月中旬買到了單價不到7000元的房子。“94平的精裝修送車位總價65萬元，而前天另一位客戶買的樓層高一點，同戶型要75萬元?，F(xiàn)在，售樓處單價都漲到了8000元/平方米”。正常的樓層差價不會這么大，她表示，售樓處幾乎是一天一個價格。

流量密碼

“快速、大幅度的降價是帶來人氣、快速去化的一種營銷技巧?！鄙鲜龇科鬆I銷負(fù)責(zé)人透露，“開發(fā)商會把底價放給渠道和中介，渠道越多越好，甚至有時候廣告語文案都是統(tǒng)一的。”這些中介會把消息放上朋友圈、抖音等平臺，“骨折降價”的消息能火速傳遍全城，甚至傳到都市圈的其他城市，快速為項目積聚人氣。

一名太原的房產(chǎn)銷售主播介紹，在發(fā)布“綜改大盤8000元起”、“央企大宅12000降9000”等廣告語的視頻后，在太原某央企項目售樓處直播了一天，賣出了7套房子。因為價格合適，很多人看到抖音直播就趕來了，總價便宜了20多萬，加上售樓處購買氛圍濃烈，抱著撿漏心理買的人不少。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)注意到，蘇州一大幅降價樓盤甚至在售樓處掛上了“抖音最熱樓盤”的宣傳牌。

“但很多降價促銷的樓盤，本身的地理位置并不算好，有些可能賣了三四年也沒賣完?！崩罾俦硎?，拿句容來說，句容在江蘇鎮(zhèn)江，因為地理位置緊鄰南京，也被稱為“仙林東”。因為靠近南京以及幾乎無縫對接的公共交通，吸引了大量南京人或在南京工作的“新南京人”來購買，但前述降價項目地理位置較偏，周圍配套也不太完善，項目宣傳中距離最近的童世界地鐵站，開車需要10分鐘左右，并不能算作嚴(yán)格意義上的“地鐵房”。

陳文也表示，自己最近在推的南京溧水某項目，也放出了8-8.2折賣房消息，項目距離溧水空港新城站直線距離都快2公里了?！斑@是掌握了句容的流量密碼?！彼f。

“在大力促銷的氛圍下，很多客戶都忽略地理位置，甚至不問價格就買，以為搶不到?！崩罾俳榻B，一些客戶現(xiàn)在冷靜下來，開始退房了。“我的客戶中就有一個，定金都不要了也要退房”。

一名句容項目的購房者也告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，自己被腰斬的消息吸引，看房當(dāng)天就拍板買下了一套房子，帶車位均價在6500元/平方米左右，現(xiàn)在正后悔。

“不管通過什么促銷手段，開發(fā)商確實在降價賣房，而且力度比往年都大”。一位在句容從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)6年的銷售人員介紹，在句容，往年年底房企也會打折優(yōu)惠，但優(yōu)惠力度都在500-600元/平方米，總價也就優(yōu)惠5萬-8萬塊錢。而今年，買一套房相當(dāng)于優(yōu)惠了小20萬?！捌渌镜氐拈_發(fā)商也有優(yōu)惠，但不是全面降價，只推出部分房源。有特定樓棟和樓層限制”。

上述太原中介人員介紹，某央企項目在活動期間賣的3層、10層、16層的三套房子，單價分別為8400元、8700元和8900元，而太原綜改區(qū)內(nèi)新房項目普遍單價都在1萬元以上。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)注意到，8月以來，太原多個品牌房企的樓盤同樣降價明顯，包括中海、萬科、榮盛、新城、中鐵等多個項目，其中一些項目的降幅超過2000元/平方米。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年9月，太原新房房價指數(shù)同比下降2.2%，二手房下降2.1%。

夾縫中賣房

“有時候，項目不得不采用競爭性銷售策略爭奪市場上有限的客戶?！鄙鲜鰻I銷負(fù)責(zé)人表示，如果同一區(qū)域內(nèi)，其他項目已經(jīng)開始降價促銷，那時候再做活動的效果可能并不會太好?！按蠹叶甲龌顒?，等于你沒做。而且還容易引起周邊樓盤價格上惡性競爭、互相踩踏?！彼f，降價某種程度上是想率先搶收，尤其是現(xiàn)在市場低迷的情況下，?；乜?、保現(xiàn)金流任務(wù)嚴(yán)峻，必須采用一些手段和同區(qū)域競品爭奪有限的客戶資源。

開發(fā)商降價促銷的同時，還面臨著老業(yè)主和監(jiān)管部門的“雙重夾擊”。8月以來，不僅老業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)，沈陽、昆明、張家口等十幾個城市都相繼出臺了“限跌令”，為杜絕開發(fā)商惡意炒作，一些城市都要求樓盤售價不得低于備案價的85%。

一名銷售人員無奈地表示，實在沒辦法，項目有銷售和回款的要求，“就像做特工一樣，我們一方面要把降價的消息放出去，吸引客流，一方面要防著老業(yè)主和相關(guān)監(jiān)管”。

前述太原中介人士介紹，某央企項目一共放出兩棟樓做特價活動，第一天異?；鸨?，“每隔幾分鐘就有人在砸金蛋，砸到晚上金蛋都沒了”，但第二天，得到消息的老業(yè)主就在售樓處前門、后門全部拉上了橫幅。

“一邊在維權(quán)，一邊在砸金蛋，場面非常奇特。”他表示，從某種程度上來說，維權(quán)業(yè)主也催化、刺激了購買的情緒，許多客戶反而覺得撿了大便宜，加上再不買可能就被取消的緊迫感，又促使不少客戶“火速”簽約付款。

“一些樓盤可能不怕維權(quán)，有維權(quán)的也可以照樣賣，甚至賣得更火爆。但大部分樓盤還是希望搶時間，賣得越快越好，影響越小越好。”上述營銷負(fù)責(zé)人表示，做活動的時間一定不能太長，一旦時間過長就容易引起老業(yè)主和監(jiān)管部門的注意。“原則是勢頭起得越熱越好，時間戰(zhàn)線拉得越短越好”。

此外就是包裝，比如以工抵房名義賣房子，“也不容易引起老業(yè)主注意”。他表示，工抵房一般都是一些不好的樓層，比如一樓或者頂樓，也稱作“頂天立地”，而且有特定樓層和樓棟的限制，推出的套數(shù)十分有限?！叭绻吭词浅蓷澇蓷澩瞥鍪圪u的，那多半是披著工抵房外衣的降價和傾銷手段”。

他同時表示，降價的手法也有很多，不一定要直接打折降價，買房返現(xiàn)、送首付、送車位等方式變相降價不容易引起注意。

上述太原中介人士表示，某央企樓盤“第二天就不敢賣了，把毛坯房恢復(fù)了原價，但精裝修的房子仍是有優(yōu)惠的”，此前推出來的是85平方米和102平方米的毛坯房，均價在8500元/平方米左右，現(xiàn)在雖然8500元的優(yōu)惠收回了，但仍有1萬元左右的精裝修房可以買到?！安畹?500塊錢，就是個裝標(biāo)。精裝房相比國慶期間的價格其實也降了1000-1500元/平方米左右，只是不再那么引人注目了”。

此外，一些項目售樓處還會要求客戶通過簽訂保密協(xié)議的方式躲避老業(yè)主和監(jiān)管部門。上述營銷負(fù)責(zé)人透露，一些優(yōu)惠可能對分銷、中介們?nèi)∠?，但對實地來到售樓處看房，并且有購買意向的人還是會生效?！耙恍╉椖繒筚彿空吆炗啽Ｃ軈f(xié)議，這時候就要低調(diào)，不會再做原本的宣傳和引流了”。

在北京的街頭巷尾，有一些餐飲店會被分時段租給不同的外地務(wù)工者。他們分別經(jīng)營不同的餐飲服務(wù)內(nèi)容，例如：早餐包子鋪、午餐快餐、晚餐燒烤等。這種經(jīng)營方式，既可以減少經(jīng)濟(jì)成本，又可快速投入運(yùn)營。專家指出，這樣的運(yùn)營方式雖然降低了成本，但很可能違反“一地一證”的有關(guān)規(guī)定，且存在食品安全隱患。另有市場監(jiān)管人員表示，這種“分時”運(yùn)營模式在實際監(jiān)管中存在難以取證的問題。

11月10日凌晨2點，位于北京朝陽區(qū)的某家餐飲店內(nèi)，專門從事早餐工作的趙銘和妻子已經(jīng)開始了一天的忙碌。

夫妻倆來自安徽農(nóng)村，在北京打拼已有20個年頭，現(xiàn)在他們租下了一家店面的“早間”使用權(quán)。

從凌晨1點到上午11點間，夫妻倆制作包子蒸餃、雞蛋米粥給上班族們；到中午他們下班后，這家店就會變成一家川菜館子，客人絡(luò)繹不絕；而到晚上，店面又會成為一家燒烤店。很明顯，這家店鋪的早中晚三個時段分別被承包給了不同的店家。

這種經(jīng)營方式合規(guī)嗎？《工人日報》記者進(jìn)行了采訪調(diào)查。

店面利益最大化

這種“分時”共享店鋪的做法被趙銘稱作“歇人不歇店”。他告訴記者：“這樣出租店鋪房東賺得多?！庇浾吡私獍l(fā)現(xiàn)，這種共享店鋪的經(jīng)營模式在北京并不少見。早餐租賃是最常見的，因為有的店面專門經(jīng)營火鍋、炒菜，早間時段店鋪無法有效利用，不如轉(zhuǎn)租給別人，讓店面得到充分使用，使利益最大化。

雖然這些早餐店并不少見，但是在網(wǎng)絡(luò)平臺卻很少找到它們的身影。打開諸如大眾點評等生活類平臺，這種分時租賃的早餐店一般都不顯示。比如西城區(qū)的一家海鮮店雖把早餐時段租賃出去，但大眾點評只顯示這家海鮮店的介紹評價，只有翻看評論后才會發(fā)現(xiàn)該店還有早餐經(jīng)營。

許多消費者對于店鋪“分時”經(jīng)營并不在意，即便知道也沒有過多疑問。大多數(shù)人認(rèn)為只要吃得健康新鮮就好。但值得注意的是，有律師指出，這種情況存在違反食品經(jīng)營許可“一地一證”原則的可能性，導(dǎo)致出現(xiàn)食品安全問題的隱患大大增加。

從業(yè)者不明就里

當(dāng)記者詢問趙銘關(guān)于“一地一證”原則時，趙銘表示自己并不清楚。“在我們安徽村里，大部分都是外出做早餐的，只要健康好吃就行?！彼嬖V記者，現(xiàn)在的店面是通過親戚認(rèn)識的中介租到的，每個月租金1.4萬元。

趙銘向記者表示，“分時”租賃最主要的原因就是成本低，“做早餐的都是一家人，不需要請員工，辦理其他相關(guān)手續(xù)等?！边€有一個原因就是相對自由，沒有束縛。趙銘夫妻二人如今都已50歲出頭，直到現(xiàn)在還做早餐生意是為兒子結(jié)婚做準(zhǔn)備?！暗人⒌较眿D就不干了?！壁w銘笑著對記者說。

而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“分時”租賃途徑非常簡單，只要上網(wǎng)打開生活類服務(wù)平臺，搜索“臨街店鋪租賃”會有許多聯(lián)系方式，撥通電話告訴中介自己需要“分時”租賃，很快就能選到心儀的店面。

記者以租賃為由聯(lián)系了一家位于望京附近的店面，店主明確表示可以“分時”租賃。當(dāng)記者問到“一地一證”原則時，房東告訴記者：“都是小本生意，食品只要健康新鮮不出事情，不會有人調(diào)查?！彼€告訴記者，自己是合規(guī)合法取得了經(jīng)營許可證，只要是在這個食品大類下都可以經(jīng)營，自己“分時”租賃快10年了從來沒有遇到過被查的情況。

相關(guān)法規(guī)需完善

針對上述情況，記者聯(lián)系了北京云嘉律師事務(wù)所高級合伙人夏孫明律師，他表示，首先，我國《食品安全法》第三十五條規(guī)定：國家對食品生產(chǎn)經(jīng)營實行許可制度。從事食品生產(chǎn)、食品銷售、餐飲服務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法取得許可。

其次《食品經(jīng)營許可管理辦法》第四條規(guī)定，食品經(jīng)營許可實行“一地一證”原則，即食品經(jīng)營者在一個經(jīng)營場所從事食品經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)取得一個食品經(jīng)營許可證。如果分別從事三餐經(jīng)營的經(jīng)營者“共用”同一、不可分割的經(jīng)營場所，甚至“共用”同一營業(yè)執(zhí)照，違反食品生產(chǎn)經(jīng)營“一地一證”原則。

根據(jù)上述兩條規(guī)定，這種“分時”租賃的經(jīng)營者已經(jīng)違反了“一地一證”原則，面臨行政處罰的風(fēng)險。

夏孫明還指出，“一地一證”原則旨在限定經(jīng)營者從事食品經(jīng)營需要事前取得行政許可這一前置程序，并在固定的經(jīng)營場所提供食品經(jīng)營活動。目的是便于市場監(jiān)管主體對經(jīng)營者進(jìn)行管理，便于經(jīng)營者為消費者提供服務(wù)，亦便于消費者在發(fā)生食品安全事故時進(jìn)行追責(zé)。

對此，北京朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局的工作人員則表示，營業(yè)執(zhí)照誰注冊誰負(fù)主責(zé)，注冊人在自主權(quán)力下可以授權(quán)經(jīng)營（轉(zhuǎn)包也是授權(quán)），如果場所、場地、證照都符合要求，只是廚師及操作人員更換，在執(zhí)法上不好界定是否違反“一地一證”原則，否則，必須有確鑿證據(jù)證實其無授權(quán)、無合同、無履行義務(wù)的能力。而在實際查處層面，像這種“分時”租賃的小本買賣只要沒有發(fā)生食品安全問題，很少有人進(jìn)行主動舉報。甚至有很多從業(yè)者并不知道自己違反了行政法規(guī)，當(dāng)問題發(fā)生時又存在取證難的問題。所以需要對從業(yè)者進(jìn)行更多宣傳教育，讓他們知道自己的做法有違反行政法規(guī)的風(fēng)險。

此外，該工作人員還指出，應(yīng)當(dāng)將“分時”租賃餐飲店面的情況更加細(xì)化地融入食品安全的法規(guī)中，讓其更加完善，因為許多外來務(wù)工人員都靠此謀生，社會在不斷發(fā)展進(jìn)步，法律也應(yīng)當(dāng)不斷健全，保護(hù)更多人的權(quán)益。

露營經(jīng)濟(jì)，今年最火的話題之一。

上海層層疊疊的寫字樓之間，開出一家2000平的“露營咖啡館”。

地上鋪滿細(xì)沙、支起沙灘椅，每晚播放電影，氛圍感滿滿、出片率極高，吸引大批消費者前來打卡。

不僅上海，全國各地都在興起“露營咖啡館”。這是不是一個值得嘗試的風(fēng)口？

01 露營經(jīng)濟(jì)大熱，上海開了家2000平的“露營咖啡館”

上海湖濱道購物中心三樓的大露臺上，開了一家露營風(fēng)咖啡館。與四周的高樓林立對比起來，簡直是一片“世外桃源”：

帳篷、沙灘椅、綠植、羊頭、弓箭、柴火，滿滿露營風(fēng)；

地上鋪滿細(xì)沙或樹皮，隨處可見的花花草草，100%模擬野外；

每天晚上，“沙灘”中心的熒幕開始播放電影，躺在沙灘椅上，忘卻自己身在都市之中。

這家“露營風(fēng)”咖啡館是GAT露語與artemis摩登空間的合作門店（下文簡稱“GAT露語”），小紅書上有4w+關(guān)于它的筆記，有消費者評價“坐在這里感覺生活節(jié)奏變慢了，看著對面的高樓有種遠(yuǎn)離城市的感覺”。

老板姚家豪告訴我，之前這里是一家天臺酒吧，如今，消費者在店內(nèi)不僅可以喝酒，還可以喝咖啡、下午茶、吃火鍋、吃燒烤、開派對。

這家店面積有2000平米，露臺共能容納90個座位，店內(nèi)按照功能劃分為4個區(qū)域：沙灘電影區(qū)、露營體驗區(qū)、吧臺區(qū)和party區(qū)。

門店每天14:00開門，23:30閉店，其中，18:30之前是下午茶時間，18:30以后是電影時間，每天晚上，店內(nèi)會固定播放兩場電影。

為了營造足夠的“露營感”，GAT露語用的是非?！耙啊钡膸づ耦愋?，與周遭寫字樓形成鮮明的對比。

姚家豪本身就是露營愛好者和從業(yè)者，他們的招牌產(chǎn)品“triple black”（黑黑黑），背后也有一個露營故事。

一次露營中，有位伙伴帶來一款膠囊咖啡，姚家豪搭配上自己喜愛的雙倍黑方威士忌和黑可樂，做出了一款飲品，沒想到效果非常好，便把這款產(chǎn)品加到了門店菜單里。

自打開業(yè)，借助大熱的露營經(jīng)濟(jì)，GAT露語的生意十分火爆，十一假期每天可以達(dá)到數(shù)萬元的收入。

今年，“露營”幾乎是戶外活動最熱門的話題，特別是在一二線城市。

數(shù)據(jù)顯示，國慶期間，小紅書上露營相關(guān)的筆記數(shù)量同比增長了1116%。

今年天貓“6·18”，露營、垂釣和沖浪超越了“手辦、盲盒和電競”，成為了讓年輕人“破產(chǎn)”的新三寵。

包括GAT露語在內(nèi)，我發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)一大批咖啡館正在跟上這波熱度。

02 露營+咖啡，一夜之間成了風(fēng)口？

上網(wǎng)一搜，露營主題的咖啡館，幾乎開遍了全國各地。

Manner Coffee前段時間和戶外生活方式品牌CHUMS洽洽鳥一起開了家露營風(fēng)快閃店，還有武漢的Goyee、浙江湖州安吉縣的東野西風(fēng)、鄭州的安放、廣州的O RIVER......

露營+咖啡的組合，似乎一夜之間成了一個大熱風(fēng)口。

1、打卡拍照，“露營”的出圖率太高了

“露營”，代表當(dāng)下新奇潮酷的流行，本身就具有吸引力。

而露營遠(yuǎn)離都市喧囂的寧靜，與咖啡館里喝一杯咖啡的放松，剛好能完美契合。

對于很多年輕消費者來說，露營風(fēng)的咖啡館簡直是“打卡界的金字塔”：帳篷、綠植、篝火，配上一杯咖啡，可以360度無死角拍照，天生自帶高出圖率。

消費者前去拍照、打卡，再將自己拍攝的照片發(fā)布到社交平臺，吸引更多消費者前去打卡，這就形成了一種自傳播。

2、出不了遠(yuǎn)門，來咖啡館體驗一下“遠(yuǎn)方”

這兩年，受到疫情的沖擊，全國的旅游業(yè)幾乎都在停擺。

而露營作為旅游業(yè)的分支，卻是極少數(shù)蒸蒸日上、發(fā)展極其迅速的業(yè)態(tài)，究其原因——

露營多在偏僻且廣闊的野外，病毒傳播幾率降低；跨國游、跨省游困難，城市周邊游相對好實現(xiàn)。

露營咖啡館則提供了門檻更低、更容易實現(xiàn)的方式：不用做太復(fù)雜的準(zhǔn)備，無論露營愛好者，還是家里待久了的都市人，都可以隨時體驗一次“遠(yuǎn)方”。

3、各露營類綜藝的熱播，又加了一把“火”

最近，露營類綜藝、電視劇也頻繁出現(xiàn)，央視綜藝《你好，生活》、韓國綜藝《機(jī)智的露營生活》、日本電視劇《露營物語》，都在節(jié)目中將露營生活展現(xiàn)給觀眾。

影視作品的傳播力和帶動力是巨大的。

當(dāng)消費者通過影視作品了解到一個新的事物，會想要實地參與、真實感受。開在城市里的露營咖啡館，正好是一個入口。

4、換個思路：到顧客喜歡的地方賣咖啡

近兩年，不止露營，茶飲、烘焙、酒店、便利店、加油站等業(yè)態(tài)，都在入局咖啡生意。

咖啡走出咖啡館，變成一種趨勢，消費者不再拘泥于“咖啡館內(nèi)喝咖啡”。

這也給咖啡店老板提供了一個新的思路：到顧客喜歡的地方去賣咖啡，甚至“搭建”一個顧客當(dāng)下最期盼的空間。

03 露營風(fēng)門店，目前有這些玩法

1、純戶外沉浸式，開在郊區(qū)的草地上

浙江湖州安吉縣的東野西風(fēng)是一家戶外沉浸式咖啡館，咖啡館的位置開在五峰山度假區(qū)內(nèi)。

帳篷、鵝卵石散落在草地上，樹與樹之間掛了一些吊床，顧客可以隨意選擇舒服的位置坐下享受咖啡和戶外的寧靜。

值得注意的是，這類純戶外咖啡館，特別需要做好客群維護(hù)：

經(jīng)營時需要提前與顧客取得聯(lián)系，發(fā)送準(zhǔn)確定位；同時，要提供足夠的戶外用品，例如花露水、風(fēng)扇等等，用貼心的服務(wù)和過硬的產(chǎn)品將消費者發(fā)展為門店?？?。

2、天臺、小院，半戶外式“露營”

類似GAT露語的半戶外形式，天臺、小院，都是不錯的選擇。

長沙一家名叫What a cafe的咖啡館將室內(nèi)與戶外結(jié)合，在門店的院子里搭建了帳篷及露營用具。

這類半戶外形式店更適合市區(qū)內(nèi)的咖啡館，不需要大面積的空地，就可以營造露營氛圍，增加顧客的消費體驗。

3、純室內(nèi)模擬露營，也能做足體驗感

鄭州一家名叫SHELTER安放的露營風(fēng)咖啡館，做的是純室內(nèi)。

店內(nèi)隨處可見的露營裝備，地上鋪滿碎石，走起路嘎吱嘎吱響，室外露營的體驗感十分強(qiáng)烈。

門口處有一個木梯，順著木梯可以到達(dá)一個較為私密的半層空間，適合朋友聚會聊天，再上幾階便到了屋頂，也有三兩客座區(qū)。

店內(nèi)座椅、帳篷都選擇了較為昂貴舒適的戶外品牌，消費者可以坐在店內(nèi)任一角落，一坐半天，感受舒適與放松。

純室內(nèi)模擬戶外的風(fēng)格門店，開店時不需要拘泥于選址。將自己想要傳達(dá)的理念投入到門店內(nèi)，就可以吸引觀念相符的消費者。

04 開一家露營主題店，我勸你慎重

姚家豪說，GAT露語未來想做得更“野”，把更多戶外場景“搬”進(jìn)城市中，希望都市人在996的生活節(jié)奏下，能夠找到野外的那份寧靜。

眼下大熱的“露營經(jīng)濟(jì)”，是一種生活方式，迎合了后疫情時代都市人的需求；同時也是一個載體，咖啡、啤酒或是火鍋、燒烤，都可以與之結(jié)合。

但開一家露營主題店，我勸你慎重考慮：

戶外需要租賃空地、裝修、購買露營裝備，偏遠(yuǎn)的場地要想辦法將消費者吸引到店；

城市內(nèi)的半戶外式門店，需要小院或天臺空間，也要考慮租金壓力；

純室內(nèi)風(fēng)門店，則要購買足夠的露營設(shè)備，打造露營氛圍；

打卡屬性強(qiáng)，復(fù)購的問題需要考慮。

借助風(fēng)口，開一家露營主題店，可以參考的樣本有很多。但找準(zhǔn)門店定位，打磨出足夠好的產(chǎn)品和模式，才能長久地吸引消費者。

畢竟，戶外喝咖啡的“遠(yuǎn)方”屬于消費者，而日復(fù)一日的開店現(xiàn)實屬于經(jīng)營者。

吃過很多美食，華映資本的投資人王維瑋都沒留下印象。一年前，在上海公司樓下吃過的一碗面，讓其對這家?guī)啄昵俺赃^的面有了新的認(rèn)識。

黑底白字的門牌匾，書店的裝修風(fēng)格，一碗40塊錢的面，即便在疫情中仍有絡(luò)繹不絕的顧客，這些特點都吸引了王維瑋。一直研究新消費升級的他，立馬覺得這家店值得投資。

這家讓華映資本主動投資的小面，就是如今面食賽道的網(wǎng)紅品牌“和府撈面”，“從第一次見團(tuán)隊，到完成投資經(jīng)歷了八個月 ”，王維瑋事后覺得，盡管時間很長但還是值得，甚至是幸運(yùn)。

因為在2021年7月，和府撈面完成E輪8億元融資，彼時距離4.5億元的D輪還不到一年。

那么，受資本熱捧的和府撈面，到底是什么來頭？資本又為什么如此熱衷新面館賽道呢？

1.兩天一店，商場里的“書房面”

長期以來，大眾對中式面館的印象多是街邊小店，餓了隨便走進(jìn)一家面館，是最經(jīng)濟(jì)實惠的選擇。

然而，來自上海、在全國迅速鋪開而來的和府撈面，卻以“書房里的養(yǎng)生面”這樣的獨特場景，顛覆了大眾對面館的傳統(tǒng)認(rèn)知，讓吃面這件小事，也變得講究起來。

創(chuàng)辦于2012年的和府撈面是一家中式面食直營連鎖餐飲品牌，定位中高端面館，客單價在50元上下，其門店主要開在一、二線城市購物中心，面向附近上班的白領(lǐng)消費者，講究品質(zhì)和環(huán)境。

高級氛圍感，恰恰是和府撈面與其他面館最大差別之一。

自2013年首家門店上海開出以來，和府撈面相繼進(jìn)入華東、華北、華中、華南等全國市場，以品牌標(biāo)志的“中式書房”主力店型落地一、二線城市高端商場。

截至2021年6月底，和府撈面全國門店數(shù)超過340家。今年五月，和府撈面上海第100家店開出。據(jù)悉，繼蘇浙大區(qū)百家門店之后，預(yù)計到今年底，華北地區(qū)門店數(shù)也將突破百家。此外，和府也在進(jìn)行二、三線城市下沉嘗試，進(jìn)入石家莊、惠州、麗水、淄博等城市。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，和府撈面2021年新增門店數(shù)較2020年翻番，相當(dāng)于約2天新開一家門店。

即便擴(kuò)張在提速，但和府撈面仍舊挑戰(zhàn)重重。

“我們現(xiàn)在更多思考如何讓和府活得更久，”和府撈面創(chuàng)始人李學(xué)林表示。

一直以來餐飲行業(yè)最難的就是可持續(xù)性?？梢哉f，細(xì)數(shù)國內(nèi)本土餐飲品牌，鮮有百年品牌，其中能與肯德基、麥當(dāng)勞這樣的連鎖巨頭相比的百年品牌，更是少之又少。

面對這一現(xiàn)狀，和府撈面“心懷夢想”，立志做可持續(xù)的餐飲品牌。

今年5月1日，和府撈面在上海96廣場落地子品牌“和府小面小酒”，并陸續(xù)進(jìn)入福州、天津、淄博等地。

此外，“財神小排檔”也在上海美羅城、凌空SOHO同步開始測試。

“和府到家”主打新零售消費場景，包括多個主食及配菜小食產(chǎn)品，目前已經(jīng)推出20余款零售化產(chǎn)品，包括鮮煮面、微波米飯、預(yù)制菜等。

官方數(shù)據(jù)顯示，和府到家明星產(chǎn)品在電商平臺月銷過萬單。

從“和府撈面”到“和府小面小酒”，再到“財神小排檔”、“和府到家”，和府撈面不僅實現(xiàn)了從面類到“餐+飲”市場的品類延伸，也實現(xiàn)了從單一場景到多場景的延伸。

2.“面界麥當(dāng)勞”？

很多投資人表示，在國內(nèi)新面館賽道，大家都在爭搶締造“中國面食麥當(dāng)勞”、“中國面食肯德基”。

“面界麥當(dāng)勞、肯德基”，這無疑也是和府撈面的“超級夢想”。

然而，想要知道和府撈面到底能不能成，首先需要先了解兩者的商業(yè)模式。

對于連鎖餐飲企業(yè)來說，直營和加盟是兩種最為常見的經(jīng)營模式。加盟的優(yōu)勢在于對品牌方是一種輕資產(chǎn)的擴(kuò)張模式，加盟商出資開店，品牌方提供貨源、技術(shù)指導(dǎo)等服務(wù)，只要品牌力足夠就可以達(dá)到短時間內(nèi)迅速擴(kuò)張的目的，劣勢在于門店管理難度大，產(chǎn)品控制能力較弱。

相比之下，直營模式則有利于提升門店控制能力，建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品服務(wù)，但前期開店投入高，門店擴(kuò)張速度慢于加盟模式，短期難以實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，易被競爭對手搶先占領(lǐng)市場。

麥當(dāng)勞是全球餐飲業(yè)第一大玩家，旗下經(jīng)營近4萬家餐廳，遍布全球121個國家和地區(qū)，采取的是直營＋加盟模式。這里還有一個關(guān)于麥當(dāng)勞的小故事，它在初入中國市場時堅持直營模式，后因擴(kuò)張節(jié)奏遠(yuǎn)低于競品隨開放加盟通道，加盟模式帶來的效果立竿見影。

或許出于維護(hù)品牌價值考慮，和府撈面全部采取直營模式。加盟與直營模式雖各有利弊，但和府撈面要想成為中國的麥當(dāng)勞，形成巨大的品牌規(guī)模，加盟模式明顯要比直營模式更適合；另外一方面，在疫情下，加盟這類輕資產(chǎn)模型比直營模式更能抵御風(fēng)險。

目前和府撈面單店盈利能力穩(wěn)定，平均營業(yè)額可以達(dá)到55萬元/月，坪效4800元/月，人效5.5萬/月，在粉面賽道算屬實不錯的成績。但和府撈面現(xiàn)在仍是單一產(chǎn)品盈利型模式，依靠門店營收盈利。

反觀麥當(dāng)勞，走出了自己的特有路線，收益來源更多樣化，除了直營店營收外，更多是以房產(chǎn)盈利，采用“低固定特許經(jīng)營費+低銷售額分成比例+經(jīng)營場地租金差價”的盈利模式。

在特許經(jīng)營加盟模式下，麥當(dāng)勞擁有這些餐廳的土地及建筑所有權(quán)，或者長期租賃合同，再轉(zhuǎn)租給加盟商，麥當(dāng)勞不負(fù)責(zé)日常經(jīng)營，只從加盟商處收取租金、收入一定比例的特許權(quán)使用費及初始加盟費。以在2017年為例，麥當(dāng)勞主營業(yè)務(wù)的稅前利潤高達(dá)55%部分由地產(chǎn)模式所產(chǎn)生。

除此之外，和府撈面和麥當(dāng)勞在消費群體與消費場景上亦有所差別。

在消費群體上，和府撈面人均價45元＋，瞄準(zhǔn)白領(lǐng)等對價格不敏感人群，走的是中高端餐飲路線；麥當(dāng)勞人均價30元＋，走大眾化路線，覆蓋到各層次群體，因此，麥當(dāng)勞消費群體遠(yuǎn)廣于和府撈面，和府撈面擴(kuò)張難度就高于麥當(dāng)勞。

在消費場景上，雖然和府撈面提倡慢餐飲理念，想將消費者留住，但消費者已形成潛在消費思維，潛意識已將麥當(dāng)勞與休閑空間畫上等號，會選擇去麥當(dāng)勞閑坐，而不會選擇去一家面館，所以留客率上亦不如麥當(dāng)勞。

可見，“面界麥當(dāng)勞”的“超級夢想”，也不是那么容易實現(xiàn)的。

3.投資人為何看好面食賽道？

既然“面界麥當(dāng)勞”這么不好實現(xiàn)，資本為什么還這么熱投面食賽道呢？伯虎新消費認(rèn)為有以下兩點：

1.市場容量足夠大，沒有相對成型的連鎖品牌

過去我國餐飲業(yè)多是夫妻店形式，連鎖品牌較少，且TOP5中除海底撈外其余均為西餐。

今年來，我國餐飲連鎖化率從2018年的12%，提升到2019年的13%，至2020年底，繼續(xù)提升至15%，且餐飲市場規(guī)模有望突破新高點4.6萬億，這對與資本來說是“池大魚小”，加入資本做催化劑，很快就會形成趨勢。

2. 供應(yīng)鏈相對成熟

在資本人眼中，這個行業(yè)曾經(jīng)高度不成熟的供應(yīng)鏈管理和運(yùn)營管理，加上難以復(fù)制的低標(biāo)準(zhǔn)化程度，共同造成了餐飲門店低連鎖化率和高淘汰率的市場格局。

然而2018年之后，一些頭部機(jī)構(gòu)開始布局餐飲供應(yīng)鏈，如真格基金、天圖資本、今日資本等，令我國的餐飲供應(yīng)鏈開始不斷崛起。

并且，經(jīng)過多年的發(fā)展，我國的連鎖餐飲企業(yè)在門店、品牌、管理上日趨成熟，具備了大規(guī)模連鎖化的基礎(chǔ)。

可以說，無論是和府撈面、遇見小面還是蘭州拉面馬記永、陳香貴、張拉拉，都是連鎖規(guī)?；l(fā)展的產(chǎn)物。

基于以上兩點，資本對和府撈面等品牌的看好就能理解了。

遇見小面在3月A＋輪融資后估值10億，在7月新一輪融資后估值30億，短短4個月估值翻三倍；陳香貴在A輪融資后估值10億，而陳香貴僅誕生3年，門店數(shù)才50多家；和府撈面現(xiàn)在估值100億，足見新銳面食品牌的火熱。

業(yè)內(nèi)人士曾將連鎖餐飲的發(fā)展分為三個階段：0—1起步期階段，重點是打造出好產(chǎn)品、好模式；1—10發(fā)展期階段，重點是利用資源實現(xiàn)快速復(fù)制，逐步打出品牌知名度；10—100壯大期階段，重點是資金和系統(tǒng)化運(yùn)營。

就這點來看，和府撈面憑借供應(yīng)鏈優(yōu)勢及提早入局，目前在1—10階段領(lǐng)先競爭對手，但粉面賽道競爭激烈，后起之秀不斷涌現(xiàn)。如何搶占市場份額，進(jìn)一步下沉市場，尋求突破點，是和府撈面進(jìn)入下一個階段必須要考慮的點。

資本瘋狂涌入，面館估值水漲船高，誰能真正跑出來，需要時間驗證。