將于2021年9月1日起施行的契稅法，明確了確定契稅計(jì)稅依據(jù)的基本原則：

土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣的，計(jì)稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格；土地使用權(quán)互換、房屋互換的，計(jì)稅依據(jù)為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額；贈(zèng)與等其他沒有成交價(jià)格的應(yīng)稅情形，計(jì)稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格依法核定的價(jià)格。

那么在現(xiàn)行政策下，買賣、出租、繼承、贈(zèng)與房產(chǎn)都涉及什么稅？如何操作才不違規(guī)？本文帶您來了解！

個(gè)人銷售房產(chǎn)交哪些稅？

一、增值稅

1.個(gè)人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)（不含其自建自用住房），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

3.個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。

4.個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

5.個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

6.涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅。

家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

二、個(gè)人所得稅

1.個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

對轉(zhuǎn)讓二手房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購入不滿5年或家庭非唯一住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。

3.以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

4.通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。

三、印花稅

對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

四、土地增值稅

對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。以下繼承及贈(zèng)與房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅：

1) 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

2) 房產(chǎn)所有人、土地作用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

五、契稅

1.契稅稅率為3%—5%。

契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。

2.自2016年2月22日起，對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

3.自2016年2月22日起，對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施）家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

4.對于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)對受贈(zèng)人全額征收契稅，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬的情況。

5.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

六、附加稅費(fèi)

增值稅涉及的附加稅包括：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加，計(jì)稅依據(jù)為增值稅稅額。

由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加。