12月6日，據(jù)中國(guó)人民銀行官網(wǎng)消息，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，中國(guó)人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.4%。

　　每一次央行降準(zhǔn)，大家都會(huì)把視線(xiàn)聚焦到房地產(chǎn)市場(chǎng)，龐大的“蓄水池”引入活水似乎成為慣例。但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)非常嚴(yán)格，降準(zhǔn)資金也主要“針對(duì)”實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度。此次降準(zhǔn)，釋放了1.2萬(wàn)億資金，對(duì)房地產(chǎn)又會(huì)有什么影響？

房貸最嚴(yán)格的時(shí)候已過(guò)

　　“降準(zhǔn)”就是降低法定存款準(zhǔn)備金率，央行會(huì)根據(jù)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行調(diào)整，此次雖僅僅下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)的金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，但卻能夠釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，降準(zhǔn)代表了信貸政策會(huì)相對(duì)寬松。從目前市場(chǎng)看，整體降準(zhǔn)政策主要目的依然是加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度。但降準(zhǔn)必然帶來(lái)整體社會(huì)資金面的變化，對(duì)于當(dāng)下樓市來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定將成為趨勢(shì)。

　　張大偉表示，房地產(chǎn)貸款政策最嚴(yán)格時(shí)期過(guò)去了，2021年樓市波動(dòng)主要原因是因?yàn)榉抠J政策。房地產(chǎn)信貸包括開(kāi)發(fā)貸和按揭貸，在2-3季度明顯收緊，調(diào)控作用體現(xiàn)，整體市場(chǎng)從之前過(guò)熱開(kāi)始明顯降溫。整體看，9月作為貸款最緊張時(shí)期，10-11月開(kāi)始明顯緩和，12月有望再次平穩(wěn)，積壓的房貸逐漸會(huì)在2022年一季度釋放。

1.逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展

　　當(dāng)前樓市全面斷崖式下調(diào)的最主要原因是信貸排隊(duì)，購(gòu)房者的按揭貸款，和開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸，基本全面收緊，導(dǎo)致市場(chǎng)下調(diào)。最近央行等部門(mén)密集表態(tài)，市場(chǎng)期待出現(xiàn)有利于信貸回歸正常的表現(xiàn)。整體看，市場(chǎng)房貸逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展。

　　按照10月房貸數(shù)據(jù)，樓市存量積壓排隊(duì)，至少需要到2022年一季度才可能有所緩解。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷(xiāo)售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。

　　“降準(zhǔn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來(lái)說(shuō)肯定是利好，特別是短期銀行的貸款額度肯定會(huì)有所增加。如果在降準(zhǔn)后的12月20日，能出現(xiàn)一次降息，那么對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)肯定是更大的利好。”張大偉稱(chēng)，降準(zhǔn)不是為了救房地產(chǎn)市場(chǎng)，但已經(jīng)明顯調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)。

2.八類(lèi)貸款需求將更好得到滿(mǎn)足

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，此次降準(zhǔn)最大的變化在于，金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定資金來(lái)源能夠有效增加，金融機(jī)構(gòu)資金配置能力能夠提高。換句話(huà)說(shuō)，以銀行為核心的金融機(jī)構(gòu)，未來(lái)貸款的額度和投放貸款的能力將明顯增強(qiáng)，其顯然會(huì)影響今年12月份以及明年上半年的貸款投向。

　　實(shí)際上，今年下半年開(kāi)始，部分銀行面臨壓力，資金配置能力明顯受影響。尤其是在此前房貸收緊的情況下，銀行無(wú)錢(qián)可貸或者貸款節(jié)奏明顯放緩。而現(xiàn)在降準(zhǔn)的情況下，銀行的信貸配置能力增強(qiáng)，對(duì)于合理合規(guī)的一手房認(rèn)購(gòu)、二手房認(rèn)購(gòu)、首套房認(rèn)購(gòu)、二套房認(rèn)購(gòu)、租房消費(fèi)、開(kāi)發(fā)領(lǐng)域、并購(gòu)領(lǐng)域、裝修領(lǐng)域等八類(lèi)房地產(chǎn)貸款需求，可以給予充足的保障，能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和更穩(wěn)健發(fā)展。

　　從房地產(chǎn)的角度看，需要注意幾點(diǎn)。第一降準(zhǔn)的大背景下，銀行對(duì)于房貸投放的力度可以增強(qiáng)，因?yàn)橘Y金配置能力在提高，進(jìn)而有助于包括按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款等領(lǐng)域的活躍。尤其是此前銀保監(jiān)會(huì)提及重點(diǎn)保障剛需和改善型購(gòu)房需求，據(jù)此可以認(rèn)為，后續(xù)房貸多投向此類(lèi)領(lǐng)域，也是一個(gè)趨勢(shì)。

　　第二房貸將進(jìn)一步放松，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。但也要注意一點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然要把握調(diào)控的主線(xiàn)，若是出現(xiàn)違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，各類(lèi)調(diào)控也必須進(jìn)行收緊。換句話(huà)說(shuō)，合理的房貸需求，可以更好地得到滿(mǎn)足。但是違規(guī)的房貸需求，依然要收緊。

　　“從近期貸款角度看，房企可能是最為關(guān)心的，因?yàn)殂y行政策和房企的經(jīng)營(yíng)有非常直接的關(guān)系?！眹?yán)躍進(jìn)表示，若是銀行后續(xù)信貸方面的政策放松，那么對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，獲得此類(lèi)貸款的門(mén)檻將明顯降低，銀行也愿意投放貸款給房企。這也使得房企的資金壓力可以更快得到緩解，具有積極的作用。

　　從實(shí)際過(guò)程看，類(lèi)似貸款能力增強(qiáng)的情況下，房企的推盤(pán)節(jié)奏也會(huì)加快，結(jié)合此類(lèi)信貸內(nèi)容，至少會(huì)使得后續(xù)房屋銷(xiāo)售不會(huì)太悲觀?；蛘哒f(shuō)，到明年一季度，部分項(xiàng)目結(jié)合寬松的房貸條件，銷(xiāo)售節(jié)奏會(huì)加快，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和房企資金的加快回籠等有積極的作用。

“毛大慶包子鋪”的主要菜單 

這是一家名叫“毛大慶包子鋪”的主要菜單。

沒(méi)錯(cuò)，就是優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶，地產(chǎn)圈響當(dāng)當(dāng)?shù)拿帧?/p>

2021年9月，這家名叫“毛大慶包子鋪”的小檔口在北京國(guó)貿(mào)毛大慶的共享辦公項(xiàng)目里悄悄開(kāi)張，起初并未引起大家的注意，直至10月中旬毛大慶本人在社交平臺(tái)轉(zhuǎn)發(fā)了該包子鋪的相關(guān)信息，才逐漸引發(fā)關(guān)注。

起初，人們?cè)谟懻摗懊髴c包子鋪”時(shí)，以為是重名而已，經(jīng)記者向優(yōu)客工場(chǎng)相關(guān)工作人員求證，得到的回復(fù)令人意外：“的確是毛大慶先生的店鋪?！?/p>

這位地產(chǎn)圈的風(fēng)云人物，又一次踏上了創(chuàng)業(yè)征途，不過(guò)這一次，跨界有點(diǎn)大。

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36元吃一頓

優(yōu)客工場(chǎng)工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“這是毛大慶個(gè)人的店鋪，和優(yōu)客工場(chǎng)沒(méi)有關(guān)聯(lián)，不過(guò)毛大慶和我們推薦過(guò)，我們也經(jīng)常點(diǎn)包子鋪的外賣(mài)，很多口味的包子都挺推薦的?！?/p>

11月22日中午，記者來(lái)到了位于北京國(guó)貿(mào)共享際一層美食廣場(chǎng)的毛大慶包子鋪，這里擠滿(mǎn)了中午前來(lái)就餐的寫(xiě)字樓白領(lǐng)，一座難求。

這家包子鋪在附近工作人員中的人氣似乎很高，前臺(tái)人員熟練地就給記者指了方向。毛大慶包子鋪只是一個(gè)小小的檔口，主打的是“現(xiàn)做”“現(xiàn)蒸”“現(xiàn)磨”，不僅提供包子，還有咖啡、豆?jié){、粥、小菜等品類(lèi)。一些人來(lái)這里吃包子并不是奔著“毛大慶”的名頭來(lái)的，一位年齡稍長(zhǎng)的顧客告訴記者：“我是這里的?？土恕?，但對(duì)于毛大慶是誰(shuí)，他表示“不知道”。

8個(gè)包子、1碗小米粥，記者一頓午飯?jiān)诿髴c包子鋪花了36元，和北京一眾寫(xiě)字樓中的餐廳相比，花費(fèi)并不算太高。

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向C端市場(chǎng)進(jìn)軍

包子鋪僅有4名工作人員在忙碌地出餐，主理人告訴記者：“我們是9月份開(kāi)張的，目前還在試運(yùn)營(yíng)階段?！?/p>

對(duì)于記者提出的其他問(wèn)題，包子鋪各方都表示不愿過(guò)多回應(yīng)。

根據(jù)記者在毛大慶包子鋪的付款記錄，收款方是頤禾（北京）餐飲管理有限公司，該公司董事長(zhǎng)，同時(shí)也是由毛大慶發(fā)起的共享際聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO賈曉萌告訴記者：“目前項(xiàng)目處于試運(yùn)營(yíng)的孵化階段，希望過(guò)段時(shí)間再接受采訪?！?/p>

記者通過(guò)優(yōu)客工場(chǎng)傳遞的采訪需求也是得到了同樣回復(fù)。

事實(shí)上，優(yōu)客工場(chǎng)近期對(duì)飲食方面有頗多布局。

2021年9月末，優(yōu)客工場(chǎng)宣布并購(gòu)餐飲品牌曉壽司，優(yōu)客工場(chǎng)官微表示：“自疫情后，拉動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要方向。”

就在一周前，優(yōu)客工場(chǎng)官微還發(fā)了一條推送：“合作伙伴‘毛大慶包子鋪’可為企業(yè)提供早餐的團(tuán)餐預(yù)定。”

對(duì)于收購(gòu)餐飲品牌，優(yōu)客工場(chǎng)這樣解釋?zhuān)骸皟?yōu)客工場(chǎng)龐大的會(huì)員體系，不僅構(gòu)成了豐富的線(xiàn)下場(chǎng)景和流量入口，同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大的消費(fèi)需求。近期，優(yōu)客工場(chǎng)宣布并購(gòu)餐飲品牌曉壽司，這既是入局新消費(fèi)賽道的重要一筆，也是優(yōu)客工場(chǎng)從以B端業(yè)務(wù)為核心向C端市場(chǎng)進(jìn)軍的重要嘗試。”

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又一次創(chuàng)業(yè)

毛大慶的履歷只有寥寥數(shù)筆，但每一筆都很耀眼。

在凱德置地15年，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人做到環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理，從無(wú)到有創(chuàng)立北京凱德。

在北京萬(wàn)科6年，任萬(wàn)科集團(tuán)副總裁兼北京萬(wàn)科總經(jīng)理，將區(qū)域公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)從43億元拉升到200億元級(jí)別，帶領(lǐng)北京公司首次奪得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)冠。

2015年，毛大慶離開(kāi)萬(wàn)科，踩著共享經(jīng)濟(jì)的風(fēng)口，創(chuàng)立了聯(lián)合辦公品牌優(yōu)客工場(chǎng)。2020年11月24日，優(yōu)客工場(chǎng)正式登陸納斯達(dá)克，成為“聯(lián)合辦公第一股”。

毛大慶當(dāng)時(shí)在上市致辭中表示，“從今天起，優(yōu)客工場(chǎng)將在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)治理要求下進(jìn)行發(fā)展，我把它視作優(yōu)客工場(chǎng)二次創(chuàng)業(yè)的開(kāi)始?！?/p>

離開(kāi)萬(wàn)科之時(shí)，毛大慶在受訪時(shí)表示，人生有很多事情需要深思熟慮，但是這一次創(chuàng)業(yè)他沒(méi)怎么考慮就決定了。而對(duì)于創(chuàng)業(yè)的過(guò)程，怎么創(chuàng)業(yè)，確是他目前研究得最多，想得最多的事情。

近幾年，毛大慶更為人所知的另一件事，是跑馬拉松。為了治療抑郁癥而接觸到跑步的毛大慶，目前已經(jīng)跑過(guò)了100多個(gè)馬拉松，于他而言，“去一個(gè)陌生的城市跑步，腳步的丈量方式完全加深了我對(duì)一個(gè)城市的理解”。

“毛大慶喜歡跑馬拉松，也一直在不斷挑戰(zhàn)自己，給自己開(kāi)創(chuàng)更多可能性。從創(chuàng)立優(yōu)客工場(chǎng)以來(lái)，他多次在公開(kāi)場(chǎng)合推廣共享辦公下的新生活方式，但這次開(kāi)包子鋪應(yīng)該也是配合優(yōu)客工場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃，為共享辦公人士提供飲食上的配套，要說(shuō)他在餐飲上有很大的野心，我是不太相信的。”有業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)。

或許正如毛大慶自己此前對(duì)創(chuàng)業(yè)的觀點(diǎn)：“人生有很多扇窗戶(hù)，沒(méi)有什么不能干的。需要保持好奇，不斷地去嘗試。哪怕結(jié)果不好，但過(guò)程是最大的收獲。”

一家主營(yíng)業(yè)務(wù)為男裝的企業(yè)，卻依托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收的大幅增長(zhǎng)，驚人的增幅令一眾房企汗顏。

10 月 30 日，雅戈?duì)枺?00177.SZ）公布 2021 年第三季度財(cái)報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入 100.4 億元，同比增長(zhǎng) 11.68%；營(yíng)業(yè)收入 61.91 億元，同比增長(zhǎng) 244.59%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，導(dǎo)致雅戈?duì)栐诘谌径韧蝗粚?shí)現(xiàn)營(yíng)收的迅猛增長(zhǎng)，最重要的一個(gè)原因，在于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集中交付。

雅戈?duì)栐谪?cái)報(bào)中也透露，" 因房地產(chǎn)板塊江上花園一期集中交付，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 49.97 億元，較上年同期增長(zhǎng) 765.24%。"

值得一提的是，今年 7 月，雅戈?duì)栐蚬傩?jiǎng)勵(lì)奧運(yùn)冠軍楊倩一套住房而登上熱搜，該項(xiàng)目正是江上花園。

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房地產(chǎn)業(yè)務(wù)突然爆發(fā)

絕大多數(shù)人對(duì)雅戈?duì)柕恼J(rèn)知，還是因?yàn)槠淠醒b業(yè)務(wù)，在各種大大小小的商圈，總能看到雅戈?duì)栄b修靚麗的旗艦店。

但這一次，雅戈?duì)枀s依托賣(mài)房實(shí)現(xiàn)了 " 破圈 "。賣(mài)衣服不如賣(mài)房子？未來(lái)雅戈?duì)柺欠裼謺?huì)有戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)變？

翻閱雅戈?duì)柸緢?bào)可發(fā)現(xiàn)，在雅戈?duì)?100.4 億元營(yíng)收中，有 46.5 億元來(lái)自時(shí)尚板塊，52.3 億元來(lái)自房地產(chǎn)板塊。目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占營(yíng)收的總比重已超過(guò) 50%，而在雅戈?duì)?2021 年中報(bào)中，房地產(chǎn)營(yíng)收僅為 1.88 億元，占比僅 4.87%。

根據(jù)克爾瑞發(fā)布的 2021 年 1-9 月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排名，雅戈?duì)?52.3 億元的銷(xiāo)售額大概可以排在第 188 名，與新鴻基（55.2 億元）、建屋集團(tuán)（54 億元）、榮和集團(tuán)（51.8 億元）處于同一陣營(yíng)，超過(guò)中洲控股、三巽集團(tuán)、上海地產(chǎn)等多家房企。

事實(shí)上，除了在營(yíng)收結(jié)構(gòu)上房地產(chǎn)板塊開(kāi)始 " 異軍突起 "，雅戈?duì)柦衲暌查_(kāi)始在土拍市場(chǎng)現(xiàn)身。

今年 10 月，雅戈?duì)栆?17.56 億元拿下上海臨港一宗普通住宅用地，樓面價(jià)約為 1.58 萬(wàn)元 / 平方米，這也是雅戈?duì)枙r(shí)隔 11 年再度踏上上海土拍市場(chǎng)，雅戈?duì)柹洗卧谏虾Ｄ玫剡€得追溯到 2010 年的普陀長(zhǎng)風(fēng)地塊。

對(duì)于近期營(yíng)收的變化情況以及未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)證券部告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，"未來(lái)公司發(fā)展重心還是會(huì)以服裝為主。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一個(gè)周期性業(yè)務(wù)，對(duì)雅戈?duì)枲I(yíng)收的影響不具備可持續(xù)性，比如前三季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了超 50 億元營(yíng)收，不代表未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)收的占比還會(huì)這么高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售，實(shí)際上還會(huì)有 2-3 年周期。"

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雅戈?duì)栐谑忻嫔系淖≌?xiàng)目并不算多，其中，江上花園、一線(xiàn)姚江和海晏府等住宅項(xiàng)目有著較高關(guān)注度。

此外，根據(jù)三季報(bào)，截至報(bào)告期末，雅戈?duì)栐诮?xiàng)目 15 個(gè)，在建面積 181.49 萬(wàn)平方米。年初至報(bào)告期末，公司累計(jì)完成預(yù)售面積 27.2 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 58.8 億元。

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如果有賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，我們就去做

雅戈?duì)枌?duì)待地產(chǎn)的方式，跟很多傳統(tǒng)房企相比有很大差別。雅戈?duì)枌?duì)規(guī)模并沒(méi)那么看重，更在乎地產(chǎn)行業(yè)的盈利機(jī)會(huì)。

未來(lái)雅戈?duì)柸绾卧诘禺a(chǎn)行業(yè)布局發(fā)展，雅戈?duì)栒J(rèn)為還是要看有沒(méi)有機(jī)會(huì)，有賺錢(qián)的機(jī)會(huì)就會(huì)去做。

" 就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，本質(zhì)上我們還只是一家區(qū)域性公司，至于未來(lái)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的布局，主要還是以有沒(méi)有機(jī)會(huì)為準(zhǔn)則。比如今年在上海的拿地，也是基于這樣的判斷，我們認(rèn)為在地產(chǎn)行業(yè)有賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，我們就去做。" 雅戈?duì)栕C券部相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

事實(shí)上，如果要以時(shí)間維度去評(píng)判一家企業(yè)的話(huà)，那么雅戈?duì)栆菜闶堑禺a(chǎn)領(lǐng)域的 " 長(zhǎng)跑者 " 了。

雅戈?duì)栐?1992 年便進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，寧波是雅戈?duì)柕陌l(fā)家之地，在上海、蘇州、西雙版納、蘭州也有少量項(xiàng)目。

從過(guò)往雅戈?duì)栐谕僚氖袌?chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，從 2007 年開(kāi)始，雅戈?duì)枃L試從寧波走向長(zhǎng)三角，在蘇州、杭州、上海等均拿下過(guò)地王項(xiàng)目。

2004 年，雅戈?duì)栆?14.13 億元拿下蘇州工業(yè)園區(qū)三幅地塊，拿地價(jià)逾 6000 元 / 平方米，而同期蘇州湖東價(jià)格還在 5000 元 / 平方米徘徊，這是雅戈?duì)栐趯幉ㄒ酝饽玫降氖讐K地。

2007 年，雅戈?duì)栠M(jìn)入杭州市場(chǎng)，以 14.76 億元高價(jià)競(jìng)得杭州商學(xué)院地塊，樓面價(jià)為 15712 元 / 平方米，為當(dāng)年的 " 地王項(xiàng)目 "。

2008 年 2 月，雅戈?duì)栔脴I(yè)以總價(jià) 9.797 億元拿下寧波北郊路一地塊，樓面價(jià)為 13100 元 / 平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)寧波土地掛牌出讓單價(jià)之最。

2009 年 9 月，雅戈?duì)栔脴I(yè)在上海以 19.58 億元摘得長(zhǎng)風(fēng) 8 號(hào)東地塊，樓面價(jià)為 25966 元 / 平方米，溢價(jià)率 73%，刷新了當(dāng)年上海長(zhǎng)風(fēng)新單價(jià)地王紀(jì)錄。

不過(guò)這些地王項(xiàng)目并未給雅戈?duì)枎?lái)好的賺錢(qián)體驗(yàn)。如杭州地王項(xiàng)目，因房地產(chǎn)調(diào)控、盈利前景等問(wèn)題，雅戈?duì)栍?2013 年退地，導(dǎo)致 4.84 億元定金打了水漂，拖累當(dāng)年公司凈利潤(rùn)同比下降 14.88%。此后，雅戈?duì)栐谕僚氖袌?chǎng)較少有過(guò)激動(dòng)作。

或許正是因?yàn)榍靶┠暝诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，如今的雅戈?duì)柗艞壛诉^(guò)往激進(jìn)的發(fā)展模式，而更為關(guān)注地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)。

如今年 10 月雅戈?duì)栐谏虾ＥR港新片區(qū)拿下的地塊，成交樓面價(jià)為 15836 元 / 平方米，溢價(jià)率僅 8.93%。據(jù)記者了解，該地塊 500 米以?xún)?nèi)在售的項(xiàng)目有保利 · 鈴蘭公館、萬(wàn)科 · 金域藍(lán)灣，銷(xiāo)售均價(jià)分別在 4.9 萬(wàn) -5.4 萬(wàn)元 / 平方米不等。

“真沒(méi)想到，王長(zhǎng)虎居然去了龍湖?！?/p>

10月中旬，就在字節(jié)跳動(dòng)視覺(jué)技術(shù)負(fù)責(zé)人王長(zhǎng)虎離職的消息傳出后不久，關(guān)于其接下來(lái)入職的新公司的討論，也在互聯(lián)網(wǎng)招聘圈內(nèi)小規(guī)模發(fā)酵。

Tech星球獨(dú)家獲悉，王長(zhǎng)虎已經(jīng)入職龍湖集團(tuán)賦能平臺(tái)（采取輕量化設(shè)置后的龍湖集團(tuán)總部），以總經(jīng)理身份負(fù)責(zé)今年7月新成立的AIoT人工智能引擎團(tuán)隊(duì)，向龍湖集團(tuán)CEO邵明曉匯報(bào)。對(duì)比早前傳聞的“回歸學(xué)術(shù)圈”，這位互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)大牛的選擇出人意料。

除了王長(zhǎng)虎，近期“all-in”房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)高管，還有阿里副總裁范馳（花名“程咬金”）和丁險(xiǎn)峰（花名“柯鎮(zhèn)”）：前者在阿里任職11年，職級(jí)達(dá)到M7，擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)，被金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克以金地物業(yè)聯(lián)席CEO身份聘入負(fù)責(zé)數(shù)字化；后者是原阿里副總裁、阿里云智聯(lián)網(wǎng)首席科學(xué)家，有20年的AI與IoT物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)，目前的新身份是萬(wàn)物云管理合伙人、首席科學(xué)家CTO。

另一邊，地產(chǎn)“三道紅線(xiàn)”政策出臺(tái)，掐住了曾依靠“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本”模式擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)的七寸——債臺(tái)高筑、拿不到新資金、拿地如履薄冰，是目前行業(yè)內(nèi)的普遍焦慮。如今，房地產(chǎn)稅的“山雨欲來(lái)”，更是給房地產(chǎn)玩家眼前再蒙上一層烏云。

大批房地產(chǎn)高管出走的情況，已從2020年持續(xù)至今。據(jù)野馬財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年9月，有接近60位房企集團(tuán)層面高管職務(wù)發(fā)生變動(dòng)，其中離職高管接近30名，涉及萬(wàn)科、龍湖、佳兆業(yè)等企業(yè)。

“不管是從高管位置的空缺，還是從PropTech（房地產(chǎn)科技）的細(xì)分領(lǐng)域豐富度來(lái)看，留給互聯(lián)網(wǎng)高管們前來(lái)攪動(dòng)的空間都很大”，地產(chǎn)獵頭尹磊告訴Tech星球。

房地產(chǎn)科技目前被細(xì)分為商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租及買(mǎi)賣(mài)、短租搜索、房屋保險(xiǎn)、家裝服務(wù)、智能家居、物業(yè)管理、經(jīng)紀(jì)人工具、資產(chǎn)投資管理、資產(chǎn)管理、施工管理、室內(nèi)測(cè)繪等12個(gè)領(lǐng)域，各領(lǐng)域都蘊(yùn)藏開(kāi)拓價(jià)值和潛力。

一面是想要逃離老本行內(nèi)卷、“逆流”前往新行業(yè)尋求挑戰(zhàn)的互聯(lián)網(wǎng)人；一面是政策監(jiān)管下，想要借科技與數(shù)字化尋找新機(jī)會(huì)的房地產(chǎn)公司?；ヂ?lián)網(wǎng)手中，真的有能將房地產(chǎn)拉向盈利新模式的救命稻草嗎？

稀爛的科技氛圍，坐不熱的高管席

“六位數(shù)月薪，可直接帶現(xiàn)成大團(tuán)隊(duì)，未來(lái)有機(jī)會(huì)單獨(dú)上市”——作為長(zhǎng)期專(zhuān)注在地產(chǎn)高端招聘的獵頭，尹磊常用這三點(diǎn)密集輸出，在第一通電話(huà)里先抓住互聯(lián)網(wǎng)“高P”們的注意力。

乍一聽(tīng)誘人，但高管心里也門(mén)兒清：有這么多房地產(chǎn)人才外流，一定是有其潛在風(fēng)險(xiǎn)和頑固難題。比如，王長(zhǎng)虎加入前，龍湖的DT數(shù)字科技部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“數(shù)科”）的進(jìn)展就不算讓人省心。

作為行業(yè)里曾經(jīng)的“穩(wěn)健型”，龍湖和萬(wàn)科對(duì)數(shù)字化的布局意識(shí)都相對(duì)較早。2018年，龍湖成立該部門(mén)，并將“仕官生”校招開(kāi)到包括斯坦福大學(xué)、耶魯大學(xué)、哈佛大學(xué)等在內(nèi)的海外8所名校，其中不乏數(shù)據(jù)分析、軟件工程、人工智能類(lèi)等強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)屬性崗位。社招上也引進(jìn)過(guò)一批以BAT、華為背景為代表的優(yōu)秀人選。到2018年底，數(shù)科團(tuán)隊(duì)已聚集400余人，如今規(guī)模過(guò)千。

“問(wèn)題出在高管身上”，于清告訴Tech星球，他在龍湖工作了3年，對(duì)前數(shù)科部首席探索官殷浩有不同看法，“殷浩之前是海爾的，在他帶領(lǐng)下的管理層，不管是從海爾帶過(guò)來(lái)的老下屬，還是招進(jìn)來(lái)的中層和程序員，不靠譜的占多數(shù)——都是表面功夫不錯(cuò)，技術(shù)能力薄弱。”

技術(shù)“地基”的松散，也致使龍湖數(shù)科此前的團(tuán)隊(duì)協(xié)作充滿(mǎn)問(wèn)題?！绊?xiàng)目里散兵居多；項(xiàng)目之間互相借人導(dǎo)致混亂，人人焦頭爛額，經(jīng)常被丟緊急需求；結(jié)束之后負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理的人也不好好復(fù)盤(pán)總結(jié)，常規(guī)操作是讓我們先背鍋?！?/p>

這也導(dǎo)致龍湖的技術(shù)能力被內(nèi)部員工詬病，早期從互聯(lián)網(wǎng)加入的員工，從心底并不認(rèn)可在房地產(chǎn)數(shù)科做技術(shù)能有什么成長(zhǎng)，紛紛出走。直到去年3月殷浩離職后，情況稍有緩和。

對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)高管的再次加入，于清坦言并不抱過(guò)高期望：“龍湖的高管層從2017年開(kāi)始就在不停換血，從副總裁到各業(yè)務(wù)線(xiàn)老總都挨個(gè)動(dòng)過(guò)一遍。王長(zhǎng)虎若守不住也并不難堪，能真的幫龍湖推快集團(tuán)數(shù)字化才是奇跡?！?/p>

曾在賽普咨詢(xún)服務(wù)房地產(chǎn)客戶(hù)的君君告訴Tech星球，她的房企客戶(hù)中也有互聯(lián)網(wǎng)人前來(lái)?yè)?dān)任高管的例子。成功落地需要經(jīng)過(guò)三個(gè)階段：“一是，業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和思維融合，能借力互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)驗(yàn)先設(shè)計(jì)適合房地產(chǎn)、同時(shí)獨(dú)屬于數(shù)科業(yè)務(wù)的團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)；其次，是做為空降兵，先維持好和老板、平行團(tuán)隊(duì)的關(guān)系，保住話(huà)語(yǔ)權(quán)不受質(zhì)疑；再次，是在執(zhí)行層面能足夠接地氣，保證基層技術(shù)能跟上思路?！?/p>

“單拆上市”的美夢(mèng)，在業(yè)績(jī)和盈利的短近壓力下尚顯遙遠(yuǎn)。想用科技和互聯(lián)網(wǎng)手段幫房地產(chǎn)龍頭們擺脫固有的高周轉(zhuǎn)模式，有效改善管理運(yùn)營(yíng)，來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)的管理者們還需小心掌舵。

從互聯(lián)網(wǎng)搶來(lái)的年輕人，后怕再也進(jìn)不了BAT

相比從業(yè)較久的互聯(lián)網(wǎng)職場(chǎng)人，應(yīng)屆生的記憶里沒(méi)有前些年萬(wàn)達(dá)網(wǎng)科的失意裁員，也少了些踟躕不定。

“應(yīng)屆生是萬(wàn)科云培養(yǎng)數(shù)字化的一塊‘應(yīng)允之地’?！痹谌f(wàn)科負(fù)責(zé)過(guò)校招的孟麗告訴Tech星球。從2015年至今，萬(wàn)科先后啟動(dòng)過(guò)“沃土計(jì)劃”“龍?zhí)ь^計(jì)劃”“春天行動(dòng)”“獵頭計(jì)劃”等一系列招聘項(xiàng)目，其中“數(shù)字化”和“校招”的重視度不斷被強(qiáng)化。

好的苗子決定了數(shù)字化建設(shè)的基層厚度。在招聘最緊張的時(shí)候，孟麗的團(tuán)隊(duì)會(huì)每天開(kāi)會(huì)對(duì)焦pipeline（流程管道），要求當(dāng)天給答復(fù)，不讓好苗子久等。

她見(jiàn)過(guò)最優(yōu)秀的一類(lèi)應(yīng)屆生，手里同時(shí)有碧桂園、龍湖、綠地等公司的數(shù)科類(lèi)部門(mén)offer。不僅學(xué)歷好，對(duì)房地產(chǎn)數(shù)字化方向的意愿度高，想法也非常清晰，“這種年輕人，我們?cè)敢庵苯咏o到對(duì)應(yīng)阿里P6（阿里普通校招是P5）的總包，而且純現(xiàn)金。但有時(shí)其他幾家可能還開(kāi)得更高?！?/p>

經(jīng)歷2020秋招進(jìn)入某Top10地產(chǎn)數(shù)科的鐘勇告訴Tech星球，自己當(dāng)初接受offer，一是覺(jué)得薪資優(yōu)于互聯(lián)網(wǎng)，二是公司給到的培訓(xùn)機(jī)制看上去很完整。但在此之前，“其實(shí)有幾家公司也拖了近2個(gè)月沒(méi)發(fā)offer。不回絕，也不給回復(fù)，一直吊著流程?！彼踔良尤脒^(guò)一個(gè)自發(fā)組成的“地產(chǎn)校招等offer”的兄弟會(huì)QQ群，里面每天都有人在罵HR和面試官。

有學(xué)長(zhǎng)在聽(tīng)說(shuō)他入職后惋惜不已，“你剛一畢業(yè)就去地產(chǎn)做技術(shù)，未來(lái)怕是很難再去真正的互聯(lián)網(wǎng)大廠?！辩娪侣?tīng)這么一勸也有點(diǎn)慌神，怕今后BAT的路會(huì)被堵死。

作為95后，公司里領(lǐng)導(dǎo)們的做派讓他經(jīng)常無(wú)語(yǔ)，“完全沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)那種年輕人的活力，上班像上墳，很難做自己。領(lǐng)導(dǎo)參與的活動(dòng)，形式繁瑣，不管是諸如喊口號(hào)的環(huán)節(jié)、還是土味的海報(bào)，都能讓我尷尬得用腳趾摳出三室一廳?！?/p>

“數(shù)字化是真刀真槍在做嗎？”無(wú)論是招聘團(tuán)隊(duì)，還是被地產(chǎn)公司視作數(shù)字化人才“內(nèi)生力量”的基層打工人，對(duì)于集團(tuán)高層的真實(shí)決心都有這樣的疑問(wèn)。相比緩慢的數(shù)字化進(jìn)程、不停被上層高管變動(dòng)打斷節(jié)奏的項(xiàng)目、財(cái)報(bào)上暫時(shí)還不起眼的業(yè)績(jī)，“加班嚴(yán)重”倒成了最不重要的因素。

千萬(wàn)年薪挖來(lái)高管，能否念好“地產(chǎn)轉(zhuǎn)型科技”的經(jīng)

無(wú)論是否真刀真槍?zhuān)琍ropTech（房地產(chǎn)科技）的未來(lái)一定不只屬于還在緩慢轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)行業(yè)。

在能看見(jiàn)更大圖景的從業(yè)者眼里，數(shù)字化力量最終導(dǎo)向理想中的智慧城市：無(wú)論是物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、VR/AR參與的在線(xiàn)辦公機(jī)制、智能物業(yè)、相關(guān)的供應(yīng)鏈系統(tǒng)……有太多細(xì)分切口，留給互聯(lián)網(wǎng)公司親自下場(chǎng)做“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的拓新。

放眼全球，Google和Facebook早在2017、2018年就已有住宅開(kāi)發(fā)和建房項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)，去年5月京東并購(gòu)貓酷科技，布局購(gòu)物中心的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)；阿里在房產(chǎn)租賃、數(shù)字酒店、商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化上也有對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)。

今年“十一”假期前后，字節(jié)跳動(dòng)出手，旗下FaceU相機(jī)高管王豐坤成為原麥田房產(chǎn)旗下公司福旺房地產(chǎn)的新增法人，并隨后成立福建好房有幸信息技術(shù)有限公司。而鑒于字節(jié)從去年以來(lái)在各行業(yè)遍地布局，張一鳴的房地產(chǎn)野心是否止步于房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，只和貝殼pk，還不好下定論。

在互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)這兩個(gè)正意欲互相滲透的行業(yè)里，有不少?gòu)臉I(yè)者僅將對(duì)方領(lǐng)域的能力看作面向資本市場(chǎng)時(shí)的增值籌碼。2020年11月，綠地集團(tuán)將金融業(yè)務(wù)裝入綠地?cái)?shù)科，開(kāi)始謀求后者上市；今年4月，綠地?cái)?shù)科對(duì)外宣稱(chēng)將在3年內(nèi)完成上市，并爭(zhēng)取2023年達(dá)到60億元的利潤(rùn)規(guī)模。

君君從過(guò)往地產(chǎn)客戶(hù)案例的經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)認(rèn)為，房地產(chǎn)數(shù)科的核心潛力藏在數(shù)據(jù)賦能、降本提效、改善體驗(yàn)、盈利模式創(chuàng)新四項(xiàng)突破點(diǎn)里?！霸凇龡l紅線(xiàn)’、限價(jià)限購(gòu)、房住不炒、人口增速放緩的長(zhǎng)期趨勢(shì)下，提前做數(shù)字化的未必就能占得先機(jī)，但不好好做數(shù)字化的結(jié)果就是死路一條?！边@已經(jīng)是關(guān)乎存亡的問(wèn)題。

尹磊也認(rèn)同這樣的說(shuō)法?！澳壳霸诟吖苷衅傅拿嬖嚭笃?，大老板越來(lái)越注意盤(pán)問(wèn)考察候選高管：有沒(méi)有對(duì)行業(yè)做過(guò)功課；是想純來(lái)?yè)片F(xiàn)金，還是能站在高視角看懂房地產(chǎn)與科技的結(jié)合點(diǎn)；是虛炒科技概念還是有落地想法。”畢竟，行業(yè)已經(jīng)從擴(kuò)大增量加速往優(yōu)化存量轉(zhuǎn)變，百萬(wàn)甚至千萬(wàn)年薪，換來(lái)的不能只是PPT。

“從高管到底層員工都在經(jīng)歷一次換血。”可見(jiàn)的未來(lái)里，土生土長(zhǎng)的房地產(chǎn)人還會(huì)繼續(xù)朝其他各行逸散，好奇的互聯(lián)網(wǎng)人也會(huì)繼續(xù)被高薪、和看似降維的工作難度吸引加入房地產(chǎn)。每新增一位互聯(lián)網(wǎng)高管的入局，或者一條約束舊模式的監(jiān)管政策的出臺(tái)，引發(fā)量變轉(zhuǎn)質(zhì)變的臨界點(diǎn)都會(huì)往眼前更近一步。