房地產(chǎn)稅收政策:房產(chǎn)稅要怎樣征收？近段時間樓市調(diào)控還在升級，寧波、杭州、深圳、東莞這幾個熱點(diǎn)城市都在7月份出臺了新的調(diào)控措施，嚴(yán)厲打擊炒房行為。此時人們不能不問，防止炒房的利器，房產(chǎn)稅為什么遲遲不能走上前臺？房產(chǎn)稅要怎樣征收？下面，請看創(chuàng)業(yè)螢火網(wǎng)小編整理有關(guān)詳細(xì)介紹吧。

房產(chǎn)稅的征收對象為產(chǎn)權(quán)人。征收標(biāo)準(zhǔn)分為兩類，一類為房產(chǎn)原值乘以（10%-30%）*（1.2%的稅率）。另一種為房產(chǎn)出租征收稅，計(jì)算公式為房產(chǎn)租金收入*（12%的稅率）;營業(yè)稅稅率為5.6%，主要針對不動產(chǎn)的單位或個人征收的，不動產(chǎn)在五年以上即可減免;契稅由買方繳納，當(dāng)所有權(quán)發(fā)生變化需要征收，按照房產(chǎn)評估額1%-3%繳納，若二套房或房屋面積在144㎡以上，稅費(fèi)按3%繳納。那房地產(chǎn)稅收政策:房產(chǎn)稅要怎樣征收？

1、準(zhǔn)備初期要根據(jù)自己的資金要選擇適合自己的區(qū)域，接著根據(jù)要根據(jù)戶型的大小計(jì)算稅費(fèi)。

2、購房者在挑選房源時，建議選擇口碑較好的中介或五證俱全的開發(fā)商。

3、實(shí)地看房，不管是買新房還是二手房都要去實(shí)地看一看考察一下房屋證件是不是齊全。

4、選擇適合的房屋后，就到了買賣雙方簽訂合同這一項(xiàng)，須明確的將權(quán)利和義務(wù)落實(shí)到合同上，尤其是房屋面積、付款方式等重要條款，通通的要寫在合同上注明。

關(guān)于房產(chǎn)稅，現(xiàn)在看來，可能真的要來了，我們看看還有哪些東西，是我們不熟悉的，不了解的，還有哪些要點(diǎn)需要我們知道的，國外的房地產(chǎn)稅已經(jīng)征收很多年了。以上就是創(chuàng)業(yè)螢火網(wǎng)為大家所整理房地產(chǎn)稅收政策:房產(chǎn)稅要怎樣征收的相關(guān)內(nèi)容介紹，希望大家通過閱讀以上內(nèi)容可以更加清楚了解房產(chǎn)稅要怎樣征收有所幫助。如果大家還想了解更多財稅相關(guān)知識，歡迎關(guān)注創(chuàng)業(yè)螢火官網(wǎng)查閱。

想要經(jīng)營好一家房地產(chǎn)公司，不僅需要我們對公司的發(fā)展前景作出提前的計(jì)劃，對于公司所需要繳納的費(fèi)用也應(yīng)該進(jìn)行一下提前的認(rèn)識，成為一家值得信賴的正規(guī)的房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)稅種辦理需要繳哪些？相關(guān)的資訊下面創(chuàng)業(yè)螢火網(wǎng)小編和大家做以下介紹。

房地產(chǎn)稅種辦理需要繳哪些?

一、營業(yè)稅

營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。

應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個方面：

(1)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅;

(2)銷售不動產(chǎn)，稅率為5%;

(3)包銷商承銷，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征稅。

(4)土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征稅。

計(jì)算公式=營業(yè)額×適用稅率

二、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護(hù)稅，依3%計(jì)征教育費(fèi)附加。

三、土地增值稅

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。

四、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值(評估值)為計(jì)稅依據(jù),稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計(jì)算、分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑(各級土地面積×相應(yīng)稅額)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。

六、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費(fèi)

城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。

七、印花稅

印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。

八、契稅

契稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。

九、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

大部分地區(qū)，目前已經(jīng)停止征收。

十、企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=(全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目)×適用稅率。

十一、個人所得稅

個人所得稅是對個人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及較多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進(jìn)稅率。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)。

以上全部內(nèi)容就是創(chuàng)業(yè)螢火網(wǎng)小編和大家整理分享的關(guān)于，房地產(chǎn)稅種辦理需要繳哪些？的資訊問題介紹。任何的一家公司對于稅費(fèi)這方面也是需要繳納的，根據(jù)其經(jīng)營的范圍和內(nèi)容以及經(jīng)營情況相關(guān)的稅務(wù)會有一定的變化，企業(yè)財稅稅務(wù)需求，詳情聯(lián)系創(chuàng)業(yè)螢火網(wǎng)在線客服咨詢了解。

想要經(jīng)營好一家房地產(chǎn)公司，不僅需要我們對公司的發(fā)展前景作出提前的計(jì)劃，對于公司所需要繳納的費(fèi)用也應(yīng)該進(jìn)行一下提前的認(rèn)識，成為一家值得信賴的正規(guī)的房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)稅種辦理需要繳哪些？相關(guān)的資訊下面創(chuàng)業(yè)螢火網(wǎng)小編和大家做以下介紹。

房地產(chǎn)稅種辦理需要繳哪些?

一、營業(yè)稅

營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。

應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個方面：

(1)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅;

(2)銷售不動產(chǎn)，稅率為5%;

(3)包銷商承銷，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征稅。

(4)土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征稅。

計(jì)算公式=營業(yè)額×適用稅率

二、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護(hù)稅，依3%計(jì)征教育費(fèi)附加。

三、土地增值稅

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。

四、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值(評估值)為計(jì)稅依據(jù),稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計(jì)算、分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑(各級土地面積×相應(yīng)稅額)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。

六、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費(fèi)

城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。

七、印花稅

印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。

八、契稅

契稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。

九、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

大部分地區(qū)，目前已經(jīng)停止征收。

十、企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=(全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目)×適用稅率。

十一、個人所得稅

個人所得稅是對個人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及較多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進(jìn)稅率。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)。

以上全部內(nèi)容就是創(chuàng)業(yè)螢火網(wǎng)小編和大家整理分享的關(guān)于，房地產(chǎn)稅種辦理需要繳哪些？的資訊問題介紹。任何的一家公司對于稅費(fèi)這方面也是需要繳納的，根據(jù)其經(jīng)營的范圍和內(nèi)容以及經(jīng)營情況相關(guān)的稅務(wù)會有一定的變化，企業(yè)財稅稅務(wù)需求，詳情聯(lián)系創(chuàng)業(yè)螢火網(wǎng)在線客服咨詢了解。

中國的房地產(chǎn)稅改革，歷經(jīng)了“試點(diǎn)—立法—再試點(diǎn)”的循環(huán)。

2011年在上海和重慶兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅之后，于2013年提出了房地產(chǎn)稅的改革方向是“立法先行”。在經(jīng)歷了8年的嘗試之后，于2021年的5月份重啟了房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)，將通過多地試點(diǎn)來總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為將來的立法工作打下基礎(chǔ)，由此可見這個稅種的重要性和復(fù)雜程度。

2021年10月，全國人大常委會根據(jù)《中華人民共和國立法法》，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，并根據(jù)《立法法》將授權(quán)期限確定為5年。房地產(chǎn)稅也一改往日的“但聞樓梯響，不見人下來”，正式拉開了序幕。按全國人大常委會的授權(quán)決定，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的具體辦法由國務(wù)院制定，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。

新試點(diǎn)定位“引導(dǎo)住房合理消費(fèi)”

正確理解現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅，要把握兩個“不同”：新時代的不同，與西方國家的不同。

自2013年黨的十八屆三中全會開始，關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的表述，往往都跟“健全地方稅體系”同時出現(xiàn)，房地產(chǎn)稅的最主要功能是為了彌補(bǔ)地方主體稅種的不足。這是與中國的稅收體制和改革相關(guān)的。

一方面，中國是一個以間接稅為主的國家，間接稅占全部稅收收入的70％，間接稅大多數(shù)是比例稅率，無法根據(jù)企業(yè)利潤或者個人收入進(jìn)行調(diào)節(jié)，在終端消費(fèi)甚至還是累退的，因此間接稅占比過高，不利于收入再分配。

另一方面，隨著2002年所得稅分享改革和2016年全面“營改增”，中國的前四大稅種沒有一個是地方稅，要么是中央地方共享稅（增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅），要么就是中央稅（消費(fèi)稅），而前四大稅種占中國全部稅收收入的比重高達(dá)78％。

不過，全國人大關(guān)于房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的定位是“引導(dǎo)住房合理消費(fèi)”，因此中國的房地產(chǎn)稅的征收范圍一定是相對較窄的。我們依據(jù)上海市住房持有數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)如果采用人均60平方米的免稅面積，前80％的家庭是不用交稅的。由于征稅范圍有限，房地產(chǎn)稅的稅收收入也會相對有限，其取代現(xiàn)有前四大稅種的可能性非常小，因此短期內(nèi)不足以構(gòu)成地方主體稅種。

房地產(chǎn)稅在西方國家是一個常見的稅種，雖然在不同國家的稱謂不同，但總體上呈現(xiàn)了三個相同的特征：首先是基層轄區(qū)的主要稅種和主要財政收入來源，高層級政府幾乎不分享該稅種的收入；其次是普遍征收，很少有免稅的規(guī)定；最后是地區(qū)間的稅率存在較大差異，稅率標(biāo)準(zhǔn)由各地方自由決定。

房地產(chǎn)稅在西方國家的這三個特征，與該稅種的使用用途直接相關(guān)。大多數(shù)國家都將該稅種作為地方提供公共服務(wù)的主要資金來源，將收稅和支出的權(quán)力交給基層政府，讓他們互相之間展開競爭，以最低的稅收成本提供最高質(zhì)量的公共服務(wù)，從而對基層政府的財政擴(kuò)張行為進(jìn)行約束。從居民角度來說，居民可以采取“用腳投票”的方式選擇自己的居住區(qū)，那些公共服務(wù)更好的轄區(qū)會吸引更多居民，從而推升房價，轄區(qū)的房地產(chǎn)稅收入也因此增長，由此可以提供更好的公共服務(wù)。

中國房地產(chǎn)稅的定位與西方國家是完全不同的，一方面，房地產(chǎn)稅的收入相對有限，無法保障基層政府的運(yùn)轉(zhuǎn)和公共服務(wù)的提供，基層財政還是要依賴于上級政府的財政轉(zhuǎn)移支付；另一方面，影響中國住房價格的高質(zhì)量公共服務(wù)，其財政資金來源往往也是高層級政府，例如醫(yī)療、交通、教育等，一刀切地將房地產(chǎn)稅收入劃歸基層財政，也會帶來地區(qū)間的不公平。

中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅，其主要的作用是調(diào)節(jié)效應(yīng)，而非水平效應(yīng)。在共同富裕的大背景下，充分發(fā)揮稅收在二次分配中的作用，是實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要抓手。

房地產(chǎn)市場在近年來的蓬勃發(fā)展，產(chǎn)生了巨大的財富效應(yīng)，居民之間的財富差距遠(yuǎn)大于收入差距。例如，上海市前0.1％家庭的人均住房面積超過300平方米，而最低的5％家庭的人均住房面積不到15平方米，并且這種財富效應(yīng)往往又來源于政府的公共投入，例如交通基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)衛(wèi)綠化、公共服務(wù)等等。

房地產(chǎn)稅和個人所得稅都可以歸為資本利得稅，即資本投資產(chǎn)生的收益要跟勞動收入一樣納稅，從而做到了稅收的公平。在共同富裕背景之下，理解新時代的房地產(chǎn)稅，也就很容易得出幾個基本原則：

首先，中國的房地產(chǎn)稅一定不是普遍征收，因?yàn)橹饕瞧鹫{(diào)節(jié)效應(yīng)，要優(yōu)先保障居住需求，一定范圍的免稅條款（面積或套數(shù)）會將約80％的家庭排除在外，這個稅種真正涉及的家庭數(shù)量在20％以下。

其次，中國房地產(chǎn)稅的稅率應(yīng)該是累進(jìn)的，因?yàn)檫@是一種資本利得稅，要與個人所得稅進(jìn)行靠攏。累進(jìn)性是再分配的基礎(chǔ)，同時累進(jìn)性還更容易達(dá)到房地產(chǎn)稅的另一個目標(biāo)：房住不炒。

最后，這次的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，一定會動存量房產(chǎn)。上海在2011年試點(diǎn)的房產(chǎn)稅僅針對新購住房行為，因此效果非常弱，即便如此，上海市的政策也在人均60平方米免稅面積的門檻上有積極作用。房地產(chǎn)稅是持有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅，這意味著只要還在持有，無論是存量房還是新購房，都要納入征稅范圍。

產(chǎn)權(quán)問題和信息共享是征收難點(diǎn)

房地產(chǎn)稅一旦正式進(jìn)入試點(diǎn)環(huán)節(jié)，由于一些配套制度還不夠健全，其征收難度還是非常大的。

首先就是產(chǎn)權(quán)問題。中國的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜，各地區(qū)差異巨大，如果以房產(chǎn)市值作為征收依據(jù)，很多的房產(chǎn)并未取得完整產(chǎn)權(quán)，例如小產(chǎn)權(quán)房，在產(chǎn)權(quán)未合法化的狀況下，征稅是無法落地的；此外，還有一些房產(chǎn)雖然是完整產(chǎn)權(quán)，但是并不屬于商品房，例如經(jīng)濟(jì)適用房、機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的福利房，以及一些共有產(chǎn)權(quán)的住房，這些住房在未交易的狀況下，其市場價值也是無法獲得的。

另外一個征稅依據(jù)是租金收入，1986年的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》就規(guī)定租金的12％是應(yīng)納稅額，但是該政策在征管環(huán)節(jié)的難度極大，稅務(wù)機(jī)關(guān)無法獲取個人之間的租房行為的信息。

我們不能寄希望房地產(chǎn)稅去解決中國住房的產(chǎn)權(quán)難題，因此需要把握兩個基本原則，一是完整產(chǎn)權(quán)是征收房地產(chǎn)稅的前置條件，二是可交易是市場評估價的基礎(chǔ)。

其次是部門間的信息共享難題。住房產(chǎn)權(quán)管理在住建部門，征稅在稅務(wù)局，一旦涉及對存量房征稅，就要求住建部門將底層數(shù)據(jù)向稅務(wù)局開放，并且要及時動態(tài)更新，要做到完全的開放，難度還是存在的。

上海市在2011年開始的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，在征管環(huán)節(jié)有一個明確的“抓手”，即所有新購住房都要求住建部門提供購房人家庭名下的房產(chǎn)信息，但也僅提供已有住房面積和是否首套，并沒有提供已有房產(chǎn)的具體信息。這種“抓手”之所以有效，是因?yàn)樽》拷灰篆h(huán)節(jié)涉及其他稅收，需要稅務(wù)局的干預(yù)，因此有一個清晰的時間點(diǎn)。

此次的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)之后，缺乏一個清晰的時間節(jié)點(diǎn)，比較可行的是在每年的12月31日，住建部門向稅務(wù)局一次性推送全部住房產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，而對于年中買進(jìn)賣出的行為，涉及數(shù)個月的納稅義務(wù)，則需要另外核算。

最后是居民的策略性選擇。任何稅收政策的實(shí)施，微觀經(jīng)濟(jì)實(shí)體的第一反應(yīng)，往往都是采取策略性行為去避稅。

大多數(shù)住房市場的調(diào)控政策，都是以家庭為單位的，一些居民家庭為了繞開政策管控，就選擇拆分家庭，例如2010年的住房限購政策就導(dǎo)致了“假離婚”。而在上海2011年的房產(chǎn)稅試點(diǎn)過程中，新購房家庭為了避免納稅，就通過多個家庭合買的方式，將各自的住房面積減少到人均60平方米，其中非首套住房的購買中，有22％是兩個以上家庭共同持有。

這次的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，事先需要充分考慮到居民的策略性選擇，一來是希望征稅能夠落到實(shí)處，二來也是要避免對社會造成不良影響。

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》，房地產(chǎn)稅區(qū)域試點(diǎn)政策料將與近期落地。我們判斷，未來房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策改革方向或包括完善征管制度、取消新老劃斷政策以拓寬稅基、適度調(diào)整稅率、設(shè)置房產(chǎn)市值評估比例、首套房免征與人均免征面積等。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作預(yù)計(jì)將采用一次授權(quán)、分批執(zhí)行的思路推進(jìn)。試點(diǎn)城市將考慮全國區(qū)域統(tǒng)籌布局，名單或?qū)⑴c今年年底公布，而征收工作預(yù)計(jì)將分批次落地，上海、重慶、深圳、海南料將成為首批試點(diǎn)征收區(qū)域。而若后續(xù)開展全國性房地產(chǎn)稅立法與征收工作，假設(shè)房產(chǎn)市值評估比例為70%，預(yù)計(jì)全國房地產(chǎn)稅收入范圍約為380億元至5600億元，難以替代土地出讓收入。

　　▍作為房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要一環(huán)，房地產(chǎn)稅的征收勢在必行。

　　2018年，中共中央、國務(wù)院決定實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制。圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的政策目標(biāo)，堅(jiān)持“房住不炒”的核心思路，逐步建立了人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機(jī)制。房地產(chǎn)長效機(jī)制的主要政策抓手包括增加保障性住房供給、形成租售并舉的住房格局、推廣共有產(chǎn)權(quán)房及征收房地產(chǎn)稅等。一方面，房地產(chǎn)稅能夠有穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，合理調(diào)控房地產(chǎn)價格，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。另一方面，土地財政難以為繼，房地產(chǎn)稅可為地方政府提供穩(wěn)定稅源，有助于緩解央地財權(quán)事權(quán)不匹配現(xiàn)象。2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》，房地產(chǎn)稅區(qū)域試點(diǎn)政策料將與近期落地。

　　▍全國性房地產(chǎn)稅穩(wěn)字當(dāng)先，區(qū)域性房地產(chǎn)稅試點(diǎn)先行。

　　2018年全國人大將房地產(chǎn)稅立法工作列入五年規(guī)劃，而截至目前，房地產(chǎn)稅法仍未被列入2021年立法計(jì)劃。房地產(chǎn)稅一直沒有進(jìn)入立法審議程序，說明相關(guān)調(diào)研及前期論證工作尚未完結(jié)。一方面，我國房產(chǎn)信息不充分和不完整的問題仍然存在，仍有不動產(chǎn)未登記在冊，同時尚未建立有效的房產(chǎn)價值評估機(jī)制；另一方面，目前我國面臨的形勢錯綜復(fù)雜，不穩(wěn)定性、不確定性顯著上升，房地產(chǎn)稅的全面推廣可能引發(fā)房價大幅下跌，進(jìn)而導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險的發(fā)生。此次《決定》授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，明確了下一階段區(qū)域性房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將會是政策推進(jìn)的主線。

　　▍此前我國持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅僅在滬渝兩地小范圍試點(diǎn)，由于新老劃斷等制度設(shè)計(jì)原因征繳力度過低，難以達(dá)到房地產(chǎn)長效機(jī)制的要求。

　　一般狹義的房地產(chǎn)稅指保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，目前僅上海和重慶兩市在2011年啟動了改革試點(diǎn)。上海市實(shí)行新老劃斷政策，僅向新購房屋征收房產(chǎn)稅，存量房源不征收。稅率為0.4%、0.6%兩檔，按住房市場交易價格的70%征收。同時上海對本地居民家庭實(shí)行首套房免征及人均60平方米的免稅面積政策。而重慶房地產(chǎn)稅征收對象主要是獨(dú)棟住宅與新購高檔住房，免征面積分別高達(dá)每戶180/100平方米，應(yīng)稅稅率為0.5%-1.2%。2020年上海/重慶房地產(chǎn)稅分別僅199億/72億元，占地方總稅收比重僅3.4%/5%。而房地產(chǎn)稅收入包含相當(dāng)大比例的經(jīng)營性房屋房地產(chǎn)稅收入，個人住房房地產(chǎn)稅收入占比實(shí)際更低。滬渝兩地試點(diǎn)效果十分有限，一方面房地產(chǎn)稅收入規(guī)模小，遠(yuǎn)不足以作為地方的主體稅種；另一方面政策對房價影響并不顯著。

　　▍此前滬渝兩地房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策存在一定制度缺陷，《決定》要求國務(wù)院及時總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為其缺陷或是未來政策改革方向。滬渝兩地房地產(chǎn)稅征收效果不及預(yù)期的根本原因，是試點(diǎn)政策存在一定制度缺陷：

　　征管制度不完善：試點(diǎn)房地產(chǎn)稅征收主要依靠納稅人自行申報，兩地尚未出現(xiàn)針對偷逃稅現(xiàn)象的處罰案例，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)征收本質(zhì)上旨在制度宣傳與形成共識。

　　征稅稅基較窄的同時稅率較低：為了減輕納稅人的抵觸情緒，同時減少征管成本，上海市主要針對新購買房屋征稅，而重慶市主要針對別墅和高檔公寓征稅，開征范圍有限。稅率方面，上海市設(shè)置0.6%和0.4%兩檔稅率，但同時按照市場價格的70%征收，實(shí)際稅率僅0.42%和0.28%。重慶采用0.5%、1%、1.2%三檔稅率，但實(shí)際上大部分情況下執(zhí)行稅率僅0.5%。

　　免征范圍過大：重慶市獨(dú)棟住宅每戶免稅180平方米、上海市僅對新購住房征收房地產(chǎn)稅，且在首套房免征的基礎(chǔ)上設(shè)置60平方米的人均免征面積，大部分家庭的個人住房均免于征稅。

　　▍預(yù)計(jì)后續(xù)試點(diǎn)政策改革思路將主要包括完善征管制度、取消新老劃斷以拓寬稅基、適度調(diào)整稅率、設(shè)置市值評估比例、設(shè)置首套房免征與人均免征面積等。

　　完善征管制度：加強(qiáng)偷逃稅處罰以減少應(yīng)繳未繳，讓居民更多感受到“持有稅”的影響。

　　適度拓寬稅基：預(yù)計(jì)取消包括“新老劃斷”與僅針對高檔房等征繳限制，適度擴(kuò)大征繳范圍，穩(wěn)步分批將房地產(chǎn)稅征繳推廣到全部城鎮(zhèn)居民住房。

　　適度調(diào)整稅率：我們預(yù)計(jì)整體稅率或設(shè)置于0.2%至1%之間。房地產(chǎn)稅是重要的地方稅種，地方政府或?qū)碛凶灾鞔_定稅率的權(quán)限。預(yù)計(jì)各地方政府將結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，針對性地在0.2%~1%范圍內(nèi)確定其征收稅率。

　　市值評估比例：參考美國、日本、英國等國經(jīng)驗(yàn)，全國房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)將以房地產(chǎn)評估價值作為納稅稅基。而考慮到地方政府已經(jīng)在土地出讓環(huán)節(jié)對房產(chǎn)進(jìn)行過費(fèi)用征繳，且民用住宅土地有70年的使用年限，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅價值評估環(huán)節(jié)將設(shè)置一定的折扣比例。參考此前試點(diǎn)政策，上海市房地產(chǎn)稅按照應(yīng)稅住房市場交易價格的70%來計(jì)算繳納。預(yù)計(jì)后續(xù)全國房地產(chǎn)稅征收也將設(shè)置50%-70%的房產(chǎn)市值評估比例。

　　設(shè)置豁免政策：預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅征收仍將設(shè)置首套房免征政策，同時設(shè)置人均免征面積，保障居民基本住房需求。2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39.8平方米，預(yù)計(jì)后續(xù)試點(diǎn)初期或設(shè)置40-60平方米的人均免征面積。

　　▍考慮近期個別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險問題，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作將采用一次授權(quán)、分批執(zhí)行的思路推進(jìn)。

　　試點(diǎn)城市將考慮全國區(qū)域統(tǒng)籌布局，名單或?qū)⑴c今年年底公布，而征收工作預(yù)計(jì)將分批次落地，上海、重慶、深圳、海南料將成為首批試點(diǎn)征收區(qū)域。此次《決定》提出按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)。預(yù)計(jì)試點(diǎn)城市名單或?qū)⑴c2021年底公布，城市選擇將考慮全國區(qū)域統(tǒng)籌布局。而房地產(chǎn)稅的落地征收或?qū)⒎峙螆?zhí)行，我們預(yù)計(jì)首批試點(diǎn)地區(qū)或包括上海、重慶、深圳與海南。深圳與海南分別是中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)先行示范區(qū)與高水平自由貿(mào)易港，《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》與《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》均賦予兩地更大改革自主權(quán)，支持加大力度推進(jìn)改革創(chuàng)新。另一方面，兩地房地產(chǎn)市場存在部分過熱情況，有一定調(diào)節(jié)必要性。

　　▍房地產(chǎn)稅具有高度地方性，預(yù)計(jì)地方政府在稅制設(shè)計(jì)上將有較大話語權(quán)。

　　房地產(chǎn)稅具有高度地方性，與地方居民利益密切相關(guān)。我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況、以及房地產(chǎn)市場發(fā)展水平有一定差距，不同地區(qū)的居民對公共服務(wù)的需求量與稅收的接受程度也不盡相同。預(yù)計(jì)國務(wù)院將賦予地方政府較大的管理權(quán)限，能夠有權(quán)在經(jīng)濟(jì)市場變化時對計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠等稅制基本要素進(jìn)行調(diào)整。留給地方政府充足的自主空間，兼顧地方特點(diǎn)，才能保證房地產(chǎn)稅因城施策，穩(wěn)妥實(shí)施。

　　▍區(qū)域試點(diǎn)終是過渡政策，長期來看房地產(chǎn)稅的立法與全國征收勢在必行。

　　2021年來，國新辦發(fā)布會、財政部部長劉昆與習(xí)近平總書記《扎實(shí)推動共同富?！芬晃木c再度提出“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。此次《決定》亦表示：“條件成熟時，及時制定法律”。若房地產(chǎn)稅進(jìn)行全國性征收，預(yù)計(jì)其可為地方政府緩解土地財政問題，我們對房地產(chǎn)稅規(guī)模進(jìn)行了測算。房地產(chǎn)稅征收規(guī)模主要由三大要素決定：稅基、稅率、稅收優(yōu)惠政策。設(shè)定模擬征收的住房房地產(chǎn)稅測算方法：房地產(chǎn)稅規(guī)模=房地產(chǎn)稅稅基×征稅住房占比×優(yōu)惠稅收比例×房地產(chǎn)稅稅率。

　　房地產(chǎn)稅稅基：358萬億元城鎮(zhèn)存量住房。《決定》提出：房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。因此我們選取全國城鎮(zhèn)存量住房當(dāng)前市場價值作為基礎(chǔ)稅基。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，2020年全國住宅商品房銷售均價為9980元/平米。同時考慮目前城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39.8平方米，9億城鎮(zhèn)居民人口，可計(jì)算得到目前全國城鎮(zhèn)存量住房總市值約358萬億元。

　　市值評估比例：考慮設(shè)置50%-70%的房產(chǎn)市值評估比例。參考上海房地產(chǎn)稅按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%來計(jì)算繳納的政策。我們分別測算設(shè)置50%、60%及70%的市值評估比例情況下全國房地產(chǎn)稅金額。

　　征稅住房占比：分別考慮12、20、30、40、50和60平方米人均免征面積下可征稅面積?？紤]數(shù)據(jù)可得性，根據(jù)《2015年全國1%人口抽樣調(diào)查資料》中全國家庭人均住房面積分布，分別選取12、20、30、40、50和60平方米人均免征面積對全國房地產(chǎn)稅規(guī)模進(jìn)行測算。免征面積分別為12/20/30/40/50/60平方米的情況下，預(yù)計(jì)能夠征收的住房面積占比分別為74%/55%/36%/22%/14%/8%。

　　房地產(chǎn)稅稅率：假設(shè)稅率為單一固定稅率，分別考慮0.2%至1%稅率水平。預(yù)期我國房地產(chǎn)稅初期會采取少稅種、精簡稅制的政策設(shè)計(jì)，我們在模型測算時僅考慮單一稅種與比例稅率，不考慮更為復(fù)雜的累進(jìn)稅率。稅率范圍考慮0.2%至1 %之間。

　　▍70%房產(chǎn)市值評估比例假設(shè)下，預(yù)計(jì)全國房地產(chǎn)稅收入范圍約為380億元至5600億元，難以替代土地出讓收入。

　　全國城鎮(zhèn)住房房地產(chǎn)稅的征收有望給我國帶來約380億元至5600億元的地方財政收入，遠(yuǎn)低于2020年84142億元的國有土地使用權(quán)出讓收入。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅短期內(nèi)僅能一定程度緩解土地財政問題，土地出讓金仍將是地方政府的重要財政收入來源。